دور المحافظ في تحقيق الملكية و مسؤوليته

 المقـدمة

يحتل العقار مكانة مهمة داخل النسيج الإقتصادي والاجتماعي فقد كان ولازال  سببا رئيسيا لتقدم أي بلد فهو البنية التحتية لقيام أي مشروع استثماري تجاري أو صناعي أو اقتصادي كان.

ومن هذا المنطلق  يتضح لنا جليا الدور الكبير للعقار في حياة الإنسان لذلك كان لابد أن يكون محل تنظيم  محكم من المشرع المغربي وقد أحدث نظام التحفيظ العقاري بالمغرب مباشرة عقب إعلان الحماية عليه بهدف مواكبة الأوضاع التي استحدثها الإستعمار.

وقد تم استحداث القانون العقاري بالمغرب من أجل غايات استعمارية  بالدرجة الأولى، إلا أن المشرع المغربي ارتأى الإبقاء على هذا النظام بعد حصوله على الإستقلال لإعتباره مكسبا ويجب التمسك به وتطويره قصد ملائمة الواقع المعاصر ولعل من أهم الآثار القانونية للتحفيظ العقاري إقامة رسم الملكية مسجل بالسجل العقاري وإعطاء هوية للعقار فعملية التحفيظ تبتدأ منذ إيداع مطلب التحفيظ لدى الوكالة المحافظة العقارية إلى غاية تأسيس رسم عقاري و يعتبر المحافظ العقاري هو ربان هذه الوكالة و الساهر على جميع الإجراءات المتعلقة بتأسيس الرسوم العقارية من ألفها الى يائها.

  و عملا بالقاعدة الدستورية القائمة على ربط المسؤولية بالمحاسبة، و مقابل هذه المهمة المنوطة بالمحافظ العقاري تلقى المسؤولية على عاتقه كلما قام باتخاد قرار أو اجراء مخالف لأحكام القانون العقاري و ذلك ضمـــان لحماية حق الملكية الذي يكفله الدستــــور الجديـــــــــد 

  و من خلال تقديـــمنا المتواضع هذا يمكننا بسط الإشكال التالي :

    ما هي أهم الأدوار المنوطة بالمحافظ العقاري بغية تحقيــــــق الملكية ؟

    و ما هي أنواع المسؤوليات الملقاة على عاتقه ؟

 

   و للإجــــــــــابـــة علــــى هذا الإشكـــــــــــــــال، ارئيـــنا تقسيـــم موضــوع بحتنــا على الشكل التالي :

 

 المطلب الاول : دور المحافظ في تحقيق الملكية قبل تأسيس الرسم العقاري

تتطلب المسطرة الادارية للتحفيظ العقاري من المحافظ على الاملاك العقارية القيام بمجموعة من الاجراءات و المرور عبر العديد من المحطات الضرورية أولها دراسة مطالب التحفيظ المقدمة ( الفقرة الاولى)،لتليها كل من عملية التحديد و فتح أجال لتلقي التعرضات ( الفقرة الثانية ).

الفقرة الاولى : دور المحافظ خلال تقديم مطلب التحفيظ    

بما ان التحفيظ هو مبدئيا عمل اختياري[1]، فإن المبادرة او الخطوة الاولى لانطلاق مسطرة التحفيظ ينبغي ان تأتي من خلال جانب المالك حينما يعبر عن إرادته و يختار تطبيق مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري بشأن عقاره، و التعبير الصحيح عن هده الخطوة يجب أن يتجسد في مطلب للتحفيظ يقدم الى المحافظة العقارية المختصة من طرف المالك نفسه ، او من ينوب عنه قانونا  [2].

  و دور المحافظ العقاري خلال هذه المرحلة التي تشكل الانطلاقة الاولى لعملية التحفيظ تتمثل في تسلمه لمطلب التحفيظ هذا الاخير لا يجوز تسلمه من طرف كل من دب و هب ، فطلب التحفيظ لا يجوز تقديمه الا من طرف أحد الاشخاص الذين حددهم المشرع من ظهير التحفيظ العقاري و هم على سبيل الحصر[3] او بوسطة وكيل يعين للقيام بهذا العمل و دلك استنادا على وكالة خاصة.

 و من أجل قبول مطلب التحفيظ من طرف المحافظ العقاري فقد أوجب المشرع إفراغ هذا المطلب في شكل معين، مع وجوب توره على مجموعة من البيانات الإلزامية المنصوص عليها صراحة في الفصل 13 من قانون التحفيظ العقاري[4]

  و ما يجب لفت الإنتباه إليه هو أن مطلب التحفيظ لا يعتبر في حد ذاته دليلا على الملكية بل هو مجرد افتراض للملكية و على طالب التحفيظ أن يدعم طلبه بالوثائق المثبتة لملكيته[5] و هذا ما نص عليه المشرع صراحة من خلال الفصل 14 من ظهير التحفيظ العقاري و الذي جاء فيه " يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على الملك. "

    و من بعد أن يقدم طالب التحفيظ تصريحه مرفقا بالبيانات و الوثائق المذكورة أعلاه للمحافظ العقاري وفي المقابل يسلمه هذا الأخير فورا وصلا عن ذلك قصد الحفاظ على حقوق طالب التحفيظ من الضياع، و يضرب له أجلا محدد من أجل دراسة تصريحه و الخروج بأحد الالمحاقرارين، فإما قبول المطلب أو تحرير رفض معلل إذا كان هناك مانع يحول دون امكانية قبول طلبه و ذلك قصد الطعن في ذلك القرار من قبل طالب التحفيظ في حالة عدم اقتناعه بقرار الرفض[6].

   و ما يجب التنويه به هو أنه في حالة قبول هذا الطلب فتستوجب الضرورة في هذه الحالة على طالب التحفيظ أن يودع بالمحافظة العقارية مبلغا من المال يساوي النفقات المرتقبة لعملية التحفيظ و ذلك أمر طبيعي ما دام الأصل هو أن التحفيظ ليس مجانيا بل يخضع لتأدية الرسوم [7]

  

   الفقرة الثانية: دور المحافظ العقاري في عملية التحديد و تلقي التعرضات

 بمجرد قبول مطلب التحفيظ من قبل المحافظ العقاري كما تمت الإشارة لذلك اًنفـا، يجبر  المحافظ  بوضع خلاصة لمطلب التحفيظ و ذالك داخل أجل 10 أيام من تقديم المطلب مع وجوب تحديده لتاريخ عملية التحديد و ذلك داخل أجل شهرين من نشر الخلاصة بالجريدة الرسمية[8]

 و حتى لا تسير عملية التحفيظ في جو من السرية و الكتمان و تطبيقا لمبدأ العلنية في ميدان الشهر العقاري قرر المشرع اعتماد ثقنية اشهار واسعة لجميع عمليات التحفيظ، بدءا بمطلب التحفيظ  و نهاية بتأسيس الرسم العقاري و ذلك قصد إحاطة الجمهور علما بذلك[9] و قد حدد المشرع عملية الإشهار هاته بداية بنشر خلاصة مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية و إضافة لهذا النشر يتم بعث نسخ من الملخص مرفوقة بالإعلان الذي يحدد فيه المحافظ تاريخ عملية التحديد الى كل الجهات الإدارية و القضائية الموجود في نطاقها العقار المطلوب تحفيظه و هذا التبليغ يجب أن يوازيه اشعار بالتوصل من طرف هذه الجهات [10] و هذه الأخيرة هي محددة بمقتضى الفصل 18 من ق ت ع في كل من رئيس المحكمة الإبتدائية و ممثل السلطة المحلية و رئيس المجلس الجماعي، و دور كل هؤلاء هو تعليق هذه الوثائق في اللوحة المعدة للإعلانات و ذلك بغية تمكن الجمهور من الإطلاع عليها، و تبقى حتى اٌخر اليوم المحدد لإجراء التحديد المؤقت[11]

  إن أول عملية تلي مرحلة الإشهار المشار إليها أعلاه، و هي العملية الثقنية  الأكثر من قانونية و المتمتلة أساسا في عملية التحديد، و إذا رجعنا إلى قانون التحفيظ العقاري بخصوص عملية التحديد سوف نلاحظ أن هذه العملية قد أخذت من المشرع زهاء ستة فصول قانونية [12] لعب فيها المحافظ العقاري دورا أساسيا، فهو الذي يضع برنامج التحديد و ذلك بتحديده لليوم و الساعة المزمع إجراء التحديد فيهما. و بصفة عامة فهو المسؤول عن كل إجراءات عمليات التحديد بشقيها المؤقت و النهائي و من ألفها الى يائها.

  و ما يجب لفت الإنتباه إليه هو أن كل هذه الأدوار التي أنيطت بالمحافظ العقاري بشأن عمليات التحديد تبقى نظرية، فالواقع العملي يقر بأنه في غالب الأحيان ينتدب المحافظ العقاري للقيام بإجراءات التحديد مهندسا مساحا طبوغرافيا و التابع لمصلحة المسح العقاري و الطبوغرافي و ذلك عملا بمقتضيات الفصل 19 من ق ت[13]  كما تناط بالمحافظ العقاري مهمة أخرى و هي ضرورة توجيه الإستدعاء الشخصي لعدد من  قصد حضور عملية التحديد[14]

  و بعد انتهاء عملية التحديد يلزم المحافظ العقاري بنشر اعلان عن انتهاء عملية التحديد النهائي بالجريدة الرسمية، و يعتبر نشر الإعلان عن انتهاء التحديد فرصة جديدة لكل من يريد التعرض على هذا التحديد، حيث يتم الإشارة بأن التعرضات تقبل خلال شهرين ابتداءا من تاريخ هذا النشر [15] و ذالك بغية فتح الباب للأشخاص الذين فاتتهم فرصة تقديم التعرضات خلال مرحلة التحديد[16]. و ما يجب الإشارة اليه هو أن قانون 07-14 جاء بمستجد مهم و هو التعرض الستثنائي الخارج عن الأجال و منح سلطة النظر فيه للمحافظ العقاري لوحده و ذلك وفق شروط محددة [17]

  و على العموم و حتى لا نطيل والنصوص القانونية المنظمة للتحفيظ العقاري عامة ولمسطرة التحفيظ خاصة ولاسيما تلك المتعلقة بالتعرضات، تؤكد على الدور الكبير الذي يعلبه المحافظ العقاري في مراقبة السندات التي يقدمها المتعرضون،  وذلك حرصا على مصالح طلاب التحفيظ،  ودرءا لكل ما من شأنه أن يعمل على عرقلة مسطرة التحفيظ بدون  وجه حق، ودفعا لكل إجراء بغير سبب وعلى حساب القانون. وإن كان هذا الأخير [18]  قد وضع عقوبات زجرية لكل متعسف وسيء النية.

  و بعد انتهاء أجال التعرضات سواء العادي أو الإستثنائي، فإن المحافظ العقاري يكون أمام فرضيتين، فإما أن يكون مطلب التحفيظ سالما من أي تعرض و بالتالي تأسيس المحافظ العقاري لرسم عقاري بشأنه،  أو يجد نفسه أمام الفرضية الثانية و هي انصباب تعرض أو مجموعة من التعرظات على مطلب التحفيظ و في هذه الحالة تتحول المسطرة من مسطرة إدارية إلى مسطرة قضائية لتأخد منحى اخر.  

المطلب الثاني : دور المحافظ العقاري في تحقيق الملكية بعد تأسيس الرسم القاري

       كما تمت الاشارة اليه اعلاه ّ،ان المحافظ العقاري يلعب دورا مهما في تحقيق الملكية العقارية،وذلك من خلال مراقبته اليومية و التدقيق في كل مراحل تأسيس الرسم العقاري ،وهذه المراقبة تشمل حتى العمليات التي تأتي بعد تأسيس الرسم العقاري ،و هذا ما سنعمد الى توضيحه من خلال الدور المنط بـه خلال عملية التقييد (الفقرة الاولي )، ثم خلال عمليات التشطيبات(الفقرة الثانية) .

الفقرة الأولى : دور المحافظ العقاري خلال مرحلة التقييد

    إن المشرع المغربي لم يجعل حدا بين الحقوق فهي سواء كانت أصلية أو تبعية تخضع لإجراءات واحدة هي إجراءات التقييد في سجل واحد هو السجل العقاري. ولقد حدد المشرع نوعية الحقوق الخاضعة للتقييد كما أن المشرع خص عمليات التقييد بقواعد إجرائية واجبة الإتباع[19].

     فالغاية من أنشاء الرسم العقاري ،هي إشهار كل ما يتعلق بالعقارات المحفظة وما يبرم عليها من اتفاقات أو معاملات و ما ينشأ عليها من تقييدات احتياطية ، وذلك ليكون الغير على علم بها[20].

    فالمشرع المغربي اكد على تقييد الحقوق في السجل العقاري امانا منه بأهمية هذا الاجراء القانوني ، إذ الحق لا يعتبر موجودا إلا من تاريخ تقييده في السجل العقاري ،كما أن إشهار الحقوق العينية في السجل العقاري يسمح لكل شخص يهمه امر العقار الاطلاع على وضعيته وما ابرم بشأنه من اتفاقات او معاملات [21].

   ونظرا لأهمية هذا الاجراء و قيمته القانونية  أوجب المشرع المغربي على المحافظ العقاري أن يتحقق من كل عملية قبل إجراء أو اتخاذ ر قرار التقييد من عدمه ، وذلك تحت مسؤوليته.

    ويعتبر الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري (قانون 07-14)، السند القانوني لعمليات التقييد حيث حدد الحقوق الواجب تقييدها بالسجل العقاري ويتضح من خلال هذا النص أن المشرع حدد الحقوق الواجبة التقييد ولم يكتفي المشرع بذلك بل حدد البيانات التي يجب توفرها في هذه العمليات في الفصل 69 من ظ ت ع ، بل وقبل ذلك حدد الاجال القانونية التي يجب ان يتم داخلها تقييد الحق الواجب تقييده. فقط ما يجب الاشارة له ان هذا الاجل حسب الاستاذ محمد خيري ليست  مسقطة من حيث المبدأ ولا يترتب على فواتها سقوط الحق في التقييد او رفضه وإنما يعرض المعنيين به الى غرامات عن التأخير[22].

    وفي ما يخص الرقابة التي يمارسها المحافظ العقاري قبل إجراء أي تقييد تحقيقا للملكية والتي تتجلى من خلال مقتضيات قانون 07-14 خاصة الفصل 72[23].

    فقد أوضح هذا الفصل أن الدور الذي يقوم به المحافظ على الاملاك العقارية ثقيل و مهم جدا و نص المشرع على مسؤولية المحافظ في هذا الصدد يؤكد خطورة هذا العمل الذي يقوم به المحافظ وذلك ضمانا لحق الملكية.

     و بذلك فالمحافظ يقوم بالتحقق من هوية المفوت و المفوت إليه و كذلك من صحة الوثائق شكلا و جوهرا[24].

    وبناءا على الفصل 72 و كذلك الفصول   74 و 76 من القانون 07-14 فإن المحافظ ملزم بالتحقق من كل طلب للتقييد قدم إليه، فإن كان مستوفيا لكل الشروط فإنه يباشر التقييد، و إن لم يكن كذلك فإنه يرفض التقييد مع تعليل قراره في حالة الرفض[25] . 

              و من بين الحالات التي يرفض المحافظ التقييد نجد :

·       رفض المحافظ على الاملاك العقارية التقييد لكون المقيد بالرسم العقاري غير الطرف الذي تلقى طالب التقييد الحق العيني المراد تقييده ، وهذا ما نجد احد قرارت محكمة النقض يؤكده حيث جاء فيه :

    " لكن ردا على السبب اعلاه فان الطاعن اكتفى بسرد وقائع و لم يبرز وجه عدم ارتكاز القرار على أساس قانونية أو انعدام التعليل، فالقرار رد استئناف الطاعن بعلة أن’’البائع المذكور غير مسجل في الرسم العقاري المذكور إنما أشخاص آخرون ، ولا يمكن للمحافظ على الاملاك العقارية معه ان يسجل عقد البيع المدلى به من طرف المدعي قبل التشطيب على من هم مسجلون بالرسم المذكور . لان ما تم تسجيله بالرسم العقاري لا يمكن التشطيب عليه ..."[26] .

·       رفض المحافظ تقييد الإراثة لأنها لا تحتوي الهوية الكاملة لأحد الورثة ووضعية زوجة الهالك أثناء واقعة الوفاة[27].

 

الفقرة الثانية : دور المحافظ العقاري خلال مرحلة التشطيبات[28]

    الاصل في قانون التحفيظ العقاري ، ان لا يقع التشطيب لما سبق ان تم تضمينه في الرسم العقاري من تقييد او بيان او تقييد احتياطي إلا بمقتضى عقد او حكم حائز لقوة  الشيء المقضي به طبقا للفصل 91 من قانون 07-14 .

   وتأكيدا على ذلك اكد المشرع المغربي في الفصل 91 اعلاه على انه" لا يمكن ان يشطب على  كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد او أبيان او تقييد احتياطي إلا بمقتضى عقد او حكم حائز لقوة  الشيء المقضي به يثبت انعدام  أو انقضاء الحق موضوع التضمين في مواجهة الاشخاص الدين يعنيهم هذا الحق "[29].

       فالفصل اعلاه يعتبر النص المحوري الذي ينضم عمليات التشطيب ، وقد ذكر النص حالتين يتم التشطيب فيهما ؛ حيث يتم التشطيب بناءا على عقد التشطيب ألاتفاقي ، او بناءا على حكم حائز لقوة الشيء المقضي به  و هو ما يعرف بالتشطيب القضائي وأحال بخصوص التشطيب التلقائي على الفصل 86 من قانون 07-14[30].

   و بما ان المحافظ على الاملاك العقارية لا يقوم بتقييد اي حق الا اذا كان يستند في ذلك على وثائق تبرر هذا التقييد ، فنفس الامر يسري على التشطيبات ، حيث انه لا يمكن للمحافظ العقاري القيام بالتشطيب إلا اذا كان طالب التشطيب يستند على وثائق تؤيد و تؤكد صحة طلبه و تسمح له بالقيام بإجراء التشطيب ، و بذلك فالمحافظ ملزم بالتحقق من كل المعطيات و المعلومات تحت مسؤوليته .. 

و هذا ما يؤكد عليه الفصل 94، من قانون 07-14 حيث جاء هذا الفصل ينص على انه " يجب على المحافظ على الاملاك العقارية ان يتحقق من التشطيب موضوع الطلب لا يتعارض من البيانات المضمنة بالرسم العقاري و مقتضيات هذا القانون و ان الوثائق المدلى بها    تجيز التشطيب ".

   و نتيجة ذلك انه يجب على المحافظ العقاري تحت مسؤوليته ان يتحقق من كفاية المستندات المقدمة لتبرير شطب التقييد و عدم تعارض ذلك مع النصوص القانونية ، فإذا ما تحقق من ذلك قام بالتشطيب على التقييد. مع الاشارة الى ذلك في الرسم العقاري محل الحق الذي يقرر شطبه مع توقيعه و إلا اعتبر التشطيب باطلا و ظل الحق قائما [31] .

  و ما تجدر الاشارة اليه هو ان الحقوق المسجلة بصفة قانونية هي التي تكون محل تشطيب اما الحقوق المقيدة نتيجة غش او تدليس او سوء نية ... فإنها لا تكون موضوعا للتشطيب و لكن للإلغاء.[32] 

لقد جعل ظهير التحفيظ العقاري 12 غشت 1913 كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم 14.07 مسطرة التحفيظ إدارية في أصلها، واستثناء قضائية في حالة وجود تعرضات من طرف من يهمه الأمر، أو كل أمر القيام بالمسطرة الإدارية إلى المحافظ العقاري، بحيث منح هذا الأخير اختصاصات واسعة ومتعددة حتى أصبح الفاعل الأساسي في تحريك قواعد التحفيظ العقاري ليس فقط فيها ما يتعلق بالإجراءات الرامية إلى تأسيس الرسم العقاري الخاص بالعقار المراد تحفيظه، بل في مختلف العمليات المرتبطة بقضايا التحفيظ بعد تأسيس الرسم ويتجلى ذلك من خلال عملية التقييد والتشطيب الوارد على الرسوم العقارية.

وأمام هذا الكم الهائل من الاختصاصات وخطورتها خصوصا من حيث ارتباطها الوثيق بحق ملكية الأفراد باعتبار الملكية العقارية حق مقدس يحميه الدستور والاتفاقيات الدولية[33]، قام المشرع المغربي بوضع مقتضيات تشريعية تجعل المحافظ العقاري مسؤولية شخصية عن كل خطأ قد يمس بحق الملكية وبالحقوق المرتبطة به.

وبحكم تعدد صفات المحافظ العقاري، فإن مسؤوليته لا تقف عند حدود المسؤولية الشخصية بل قد تكون مسؤولية جنائية بحسب الفصل 224، وقد تكون كذلك مسؤولية مالية تبعا لصفة المحاسب العمومي المنوطة للمحافظ العقاري.

ولمعالجة هذه النقطة ارتأينا أن نقسم هذا المبحث إلى مطلبين سنعالج في (مطلب أول) المسؤولية المدنية للمحافظ العقاري على أن نخصص (المطلب الثاني) للمسؤولية المالية والجنائية للمحافظ العقاري.

المطلب الأول: المسؤولية المدنية للمحافظ العقاري

لما كان المحافظ العقاري هو الفاعل الرئيسي لتفعيل جميع الإجراءات المؤدية إلى تأسيس الرسم العقاري، عمل المشرع المغربي على ضبط مسؤولية المحافظ العقاري بمجموعة من المقتضيات التشريعية الهادفة أساسا إلى تحسيس هذا الأخير بخطورة مهامه وضرورة أداء وظيفته بدون خطأ.

إلا أن الملاحظ هو أن هذه النصوص تتميز بالتعدد والتنوع ما بين نصوص ق.ل.ع ونصوص ظهير التحفيظ العقاري والقوانين الملحقة به لهذا يجوز بنا الوقوف عند الأساس القانوني لهذه المسؤولية على ضوء القواعد العامة أي ق.ل.ع (فقرة أولى)، ثم القواعد العامة أي ظهير التحفيظ العقاري (فقرة ثانية).

الفقرة الأولى: مسؤولية المحافظ العقاري في إطار القواعد العامة

يقصد بالقواعد العامة، مجموعة القواعد القانونية الضابطة لمسؤولية المحافظ العقاري وفق قواعد ق.ل.ع وتتمثل هنا في الفصلين 79 و80 من ذات القانون، وهذا يعني أن المشرع المغربي قد جعل مسؤولية المحافظ العقاري شبيهة في ضوابطها التنظيمية بمسؤولية موظفي الدولة الخاضعة هي الأخرى للفصلين 79 و80 من ق.ل.ع المنظمين لمسؤولية الدولة عن الأخطاء التي يرتكبها موظفوها أثناء مزاولتهم لاختصاصاتهم، بل إن الفصل 5 من القرار الوزيري المؤرخ في 4 يونيو 1915 المتعلق بتنظيم مصلحة المحافظة العقارية نص هو الآخر على خضوع مسؤولية المحافظين العقاريين للفصلين 79 و80 من ق.ل.ع باستثناء الحالات المحددة في الفصل 97 من ظ.ت.ع[34]، وهي ذات المقتضيات التي احتفظ بها القانون الجديد المحدث للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح الخرائطية والذي نص في فصله 4 على ما يلي: "تظل اختصاصات ومسؤولية المحافظ العام والمحافظين على الملكية العقارية والرهون خاضعة للأحكام التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها"[35].

يتضح إذن أن الفصلين 79 و80 من ق.ل.ع هما الأساس القانوني لمسؤولية المحافظ العقاري في نطاق القواعد العامة، حيث ينص الفصل 79 من ق.ل.ع على أن "الدولة والبلديات مسؤولة عن الأضرار الناتجة مباشرة عن تسيير إدارتها وعن الأخطاء المصلحية لمستخدميها".

أما الفصل 80 من ق.ل.ع فينص على أن: "مستخدمو الدولة والبلديات مسؤولون شخصيا عن الأضرار الناتجة عن تدليسهم أو عن الأخطاء الجسيمة الواقعة منهم في أداء وظائفهم، ولا يجوز مطالبة الدولة والبلديات بسبب هذه الأضرار إلا عند إعسار الموظفين والمسؤولين عنها".

من خلال قراءة متأنية للفصلين السالفين يتضح لنا أن الفصل 79 من ق.ل.ع ينظم المسؤولية المصلحية للمحافظ العقاري الناتجة عن ارتكابه لخطأ مصلحي، في حين أن الفصل 80 من ق.ل.ع ينظم المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري التي تثار كلما ارتكب تدليسا أو خطأ جسيما ألحق ضررا بالغير المتعامل مع المحافظة العقارية، وهذا يعني حسب الفصل الأخير أن المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري تتحدد في نطاق التدليس والخطأ الجسيم، وهنا يطرح سؤال يتمثل فيما إذا كان الفصل 80 من ق.ل.ع يتعلق بالتنظيم الشمولي لجميع ما يمكن أن يصدر عن المحافظ العقاري من تدليس أو أخطاء جسيمة أم فقط تلك الواقعة أثناء مرحلة التحفيظ دون التسجيل؟

في هذا الإطار يرى البعض[36] أنه: يجب التمييز بين مسؤولية المحافظ العقاري عن جميع العمليات التي يقوم بها والتي تخضع للقواعد العامة المنصوص عليها في الفصل 80 من ق.ل.ع ومسؤوليته الشخصية المنصوص عليها بصفة استثنائية في الفصل 97 من ظ.ت.ع والتي تتعلق بالعمليات اللاحقة للتحفيظ، بدليل أن هذا الفصل وارد في القسم الثاني من ظ.ت.ع الخاص بإشهار الحقوق العينية العقارية هذا بالإضافة إلى أن عبارات الفصل 97 صريحة في هذا المجال.

في حين يذهب[37] رأي آخر عكس ما سبق، حيث يعتقد أن حالات الأخطاء المنصوص عليها في الفصل 97 من ظ.ت.ع إذا تمعنا فيها، ليست سوى تطبيقا وتفسيرا لمقتضيات الفصل 80 من ق.ل.ع أي أنها في نهاية الأمر تبقى خاضعة للمبادئ العامة ولا تعتبر خروجا عنها واستثناء عليها.

ويمكن القول، في خضم الآراء السابقة، أن صيغة العموم التي جاءت بها المادة 80 من ق.ل.ع تجعلنا نميل مع الرأي الثاني ذلك أن ارتكاب المحافظ العقاري خطأ يتمثل في إغفال تسجيل تصرف من التصرفات القانونية المستوفي للضوابط القانونية في السجل العقاري يعد خطأ جسيما متى ألحق ضررا بطالب المصلحة، يمنح للأخير حق متابعة المحافظ العقاري على أساس هذا الخطأ في نطاق الفصل 80 من ق.ل.ع حتى في ظل غياب مقتضيات المادة 97 من ظ.ت.ع المنظم لهذا الخطأ.

وعليه، إذا تضرر زبناء المحافظة العقارية من جراء خطأ ارتكبه المحافظ العقاري فلا شك أن حق المطالبة بالتعويض ثابت ومشروع، والأمر هنا لا يخلو من صورتين[38]:

إما الرجوع على المحافظ العقاري شخصيا بناء على الخطأ الشخصي المرتكب، أو الرجوع على الدولة باعتبارها ضامنة للأخطاء المصلحية لمستخدميها بناء على الخطأ المصلحي للمحافظ العقاري.

إلا أن هذا الرجوع القانوني ليس بالأمر السهل لمجموعة من الأسباب منها:

-       صعوبة تحديد طبيعة خطأ المحافظ العقاري فيما إذا كان شخصيا أم مصلحيا.

-   الازدواجية القانونية المنظمة لهذا الخطأ بين ق.ل.ع وظ.ت.ع ومع ذلك فإن تحديد الطبيعة القانونية لخطأ المحافظ العقاري له أهمية خاصة تتمثل في:

·  تحديد الجهة المسؤولة عن تعويض الضرر الذي لحق بالمتضرر فيها إذا كان المحافظ نفسه أم الدولة.

·  تحديد المحكمة المختصة للنظر في دعوى التعويض نوعيا بين المحاكم الإدارية على أساس الخطأ المصلحي والمحاكم الابتدائية على أساس اخطأ الشخصي.

الفقرة الثانية: مسؤولية المحافظ العقاري في إطار القواعد الخاصة

نقصد بمسؤولية المحافظ العقاري في إطار القواعد الخاصة، أي في إطار نصوص التحفيظ العقاري الصادر بتاريخ 12 غشت 1913، المعدل والمتمم بقانون 14.07، فضلا عن مجموعة من القرارات والمراسيم الوزارية الملحقة به.

وبالرجوع إلى كل المقتضيات الخاص نستشف تعدد وتنوع هذه النصوص الأمر الذي جعل مسؤولية المحافظ العقاري صعبة وجسيمة، وعلى العموم فهي مؤسسة إما على تدليسه أو خطئه الشخصي.

- القواعد القانونية المنظمة لتدليس المحافظ العقاري

بالرجوع إلى الفصل 64 من ظ.ت.ع نستنتج أن أساس مسؤولية المحافظ العقاري الناتجة عن التدليس حيث جاء فيه ما يلي: "لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ.

يمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات.

في حالة إعسار المدلس تؤدى التعويضات من صندوق التأمينات المحدث بمقتضى الفصل 100 من هذا القانون".

وكل ذلك مع مراعاة تطبيق القواعد الخاصة بمسؤولية الدولة وموظفيها كما هو منصوص عليه في الفصول من 79 إلى 81 من ق.ل.ع[39].

يتضح من خلال الفصل 64 من ظ.ت.ع أن المشرع المغربي قد منح الشخص المالك لعقار أو لحق عيني سبق تحفيظه تدليا من المطالبة باسترجاعه عينا بفعل القوة والمناعة المطلقة لقرار التحفيظ وعدم قابليته للطعن بجميع طرق الطعن المقررة في ق.م.م لكن بالمقابل أجازت المادة المذكورة لهذا المالك حق المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه نتيجة هذا التحفيظ وذلك في مواجهة مرتكب التدليس.

ويجب أخذ التدليس كسبب لإثارة مسؤولة المحافظ العقاري بمفهومه الواسع بشكل مستقل عن التدليس كعيب من عيوب الرضا المنصوص عليه في ق.ل.ع[40]، ذلك أن التدليس حسب الفصل 64 من ظ.ت.ع قد يتحقق مثلا في الحالات التالية:

-   سكوت الشخص عن تقييد العقار في اسمه مع علمه المسبق بأنه ليس مالكا له.

-   كل فعل يؤدي إلى تقييد العقار على اسم غير مالكه حتى ولو كان هذا الفعل مجرد تصريح كاذب.

-        القواعد المنظمة للخطأ الشخصي للمحافظ العقاري

بحكم تعدد وتنوع أعمال المحافظ العقاري وخطورتها أصبح هذا الموظف الإداري مسؤولا عن مجموعة من الأخطاء التي ورد النص عليها في ظ.ت.ع، من ذلك مثلا الفصل 97 (الفقرة 2)، حيث تثار مسؤولية المحافظ العقاري نتيجة إغفاله النص بسجلاته لكل تسجيل أو تقييد أو تقييد احتياطي أو تشطيب طلب منه بصفة قانونية، وكذا إغفال تضمينه بالشهادات والنسخ المسلمة والموقعة من طرفه لكل تسجيل أو تقييد احتياطي أو تشطيب، وذلك نظرا لما لهذه النسخ والشهادات من أهمية عملية لدى أصحابها والتي تتمثل في عدم الاعتراف بما لم يضمن بها من حقوق تجاه الحائز الجديد للعقار الذي يبقى محررا من أي التزام تجاه حاملي هذه الشهادات والنسخ باستثناء الدائنين المرتهنين.

بالإضافة إلى هذا المقتضى التشريعي هناك الفقرة الثالثة من ذات الفصل 97 من ظ.ت.ع التي تثير مسؤولية المحافظ العقاري إثر فساد أ بطلان ما ضمن بالكناش العقاري من تسجيل أو تقييد احتياطي أو تشطيب ما عدا الحالات الاستثنائية الواردة في الفصل 73 من ظ.ت.ع، وهي الحالة التي يتضرر فيها طالب التقييد نتيجة رفض المحافظ القيام بهذه العملية بسبب عدم التعريف بهويته، إلا أنه في هذه الحالة إذا كان هذا الأخير مجردا من الحق في المتابعة الشخصية للمحافظ العقاري بسبب عدم التقييد، فالملاحظ أن له الحق في الطعن في القرار الذي يتخذه المحافظ العقاري أمام المحكمة الابتدائية وفقا للفصل 96 من ظ.ت.ع وهو ما أكده حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بوجدة جاء فيه أن: قرار المحافظ على الأملاك العقارية القاضي برفض تسجيل حق عيني يعتبر قرارا إداريا قابلا للطعن فيه أمام المحكمة الابتدائية مراعاة لخصوصيات أعمال المحافظ التي ترتبط بالملكية الخاصة.

من جهة أخرى يجوز للمحافظ العقاري أن يرفض تحت طائلة إثارة مسؤوليته الشخصية، تقييد تصرف معين كلما تبين له أن مقتضيات هذا التقييد تتعارض مع التقييدات المضمنة في السجل العقاري، كتقييد عقد البيع الوارد على عقار خاضع لإجراءات الحجز التحفظي أو التنفيذي.

وبالنسبة للفصل 74 من ظ.ت.ع يثير مسؤولية المحافظ العقاري إذا لم يتحقق أو يتأكد أن العملية التي أقيم في شأنها طلب التقييد لا تتعارض مع ما هو موجود ومضمن بمقتضيات الرسم العقاري ومع التشريع العقاري عامة.

إضافة إلى ذلك تلزم المادة 72 من ظ.ت.ع المحافظ العقاري تحت طائلة إثارة مسؤوليته، من التحقق من هوية أطراف التصرف القانوني المراد تقييده وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا لهذا الطلب شكلا وجوهرا[41].

المطلب الثاني : المسؤولية المالية والجنائية للمحافظ العقاري

 تقع على عاتق المحافظ العقاري  مسؤولية مالية وجنائية سنتناولها في مطلبنا هذا حيث سنتطرق في الفقرة الاولى ( المسؤولية المالية ) والفقرة الثانية (المسؤولية الجنائية).

الفقرة الاولى : المسؤولية المالية للمحافظ العقاري

وبحكم تعدد صفات المحافظ العقاري , فإن مسؤوليته لا تقف عند حدود المسؤولية الشخصية وقد تكون مسؤولية مالية تبعا لصفة المحاسب العمومي المنوطة للمحافظ العقاري والتي قد تؤدي به الى الامتثال امام المجلس الاعلى للحسابات وفقا للفصل 25 من ظهير 14-9-1979[42]  بكونه موظفا عموميا جيث نص على "يعد محاسبا عموميا بالنسبة للمجلس الأعلى للحسابات كل موظف أو عون مؤهل لأن يباشر باسم جهاز عام عمليات قبض الموارد أو دفع النفقات أو استعمال السندات إما بواسطة أموال وقيم معهود إليه بحراستها وإما بتحويلات حسابية داخلية وإما بواسطة محاسبين عموميين آخرين أو حسابات خارجية للأموال المتوفرة بأمر برواجها أو يراقبه".

ومن الجرائم التي قد تركتب في مجال المسؤولية المالية للمحافظ العقاري بكونه يعتبر موظفا عموميا :

-         جريمة الإختلاس :  ولا يجادل احد في خطورة جريمة الاختلاس التي يرتكبها الموظف العام والتي موضوعها الاموال الموجودة في حيازته بمقتضى وظيفته أو بسببها , يستوي في هذا أن تكون تلك الاموال عامة او خاصة أو مملوكة لأحد الافراد , ويعلل هذا التجريم أيضا أن فعل الموظف هنا ينطوي على خيانة للأمانة التي حملتها الدولة للموظف , والثقة التي وضعتها فيه حينما عهدت إليه بحيازة المال لحسابها [43] .

حيث تحدث الفصلين 241 و242 من ق.ج عن جريمة الاختلاس, ونصت المادة 241 من ق.ج "يعاقب بالسجن من خمسة إلى عشرين سنة وبغرامة من (5000-100الف درهم),كل قاض أو موظف عمومي بدد أو اختلس أو احتجز بدون حق أو أخفى أموالا عامة أو خاصة أو سندات تقوم مقامها أو حججا أو سندات أو عقودا أو منقولات موضوعة تحت يده بمقتضى وظيفته أو بسببها . فإذا كانت الاشياء المبددة أو المختلسة أو المحتجزة أو المخفاة تقل قيمتها عن 100 الف درهم فإن الجاني يعاقب بالحبس من سنتين الى حمس سنوات وبغرامة من 2000 الى 50الف درهم [44].

ويكفي لتحقق عنصر الاختلاس وتمام الجريمة إثبات انصراف نية الموظف الى التصرف فيما يحوزه بصفة قانونية على اعتبار أنه مملوك له , ولو لم يتم هذا التصرف بالفعل[45] , اذن يتعين أن تكون نية الجاني (الموظف) في التصرف في المال ونقل حيازته التامة لمصلحته مصحوبة بأعمال مادية تكشف بوضوح وجلاء عن نيته في الاستيلاء على ذلك المال أو الشيء بصفه نهائية .

-       جريمة الرشوة : تعددت التعاريف الفقهية للرشوة , وتكاد تتفق جل هذه التعاريف العناصر الاساسية المكونة للجريمة وعرفها البعض بأنها "اتجار الموظف العام في أعمال وظيفته , وذلك بتقاضيه أو قبوله أو طلبه مقابلا نظير قيامه بعمل من أعمال وظيفته أو امتناعه عنه [46], وعرفها البعض الاخر بأنها : "اتجار الموظف العام –أو القائم بخدمة عامة –بوظيفته أو استغلالها بأن يطلب أو يقبل أو يحصل على عطية أو وعد بها لأداء عمل من أعمال وظيفته أو الامتناع عنه أو الإخلال بواجباتها"[47]

وهناك من يختصر التعريف على ان " الرشوة اتجار الموظف او استغلاله لوظيفته على النحو المبين بالقانون"[48]

وهكذا استنادا لهذه التعاريف يتضح لنا أن الرشوة تقوم على فكرة اتجار الموظف بأعمال وظيفته وإخلاله بواجباته الوظيفية وجعلها مصدرا للكسب غير المشروع .

فالاتجار بالوظيفة أو الخدمة العامة , أي انحراف بها عن الطريق السوي وانزالها منزلة السلع الرائجة التي تباع وتشترى ,وتجريدها من سموها وقيمتها الحقيقية باعتبارها خدمات عامة مقررة لمصلحة المواطنين .

فالعقوبة التي اقرها المشرع على مرتكب جريمة الرشوة وفقا للفصل 249 من ق.ج"يعد مرتكبا لجريمة الرشوة ويعاقب بالحبس من سنة الى ثلاث سنوات وبغرامة من خمسة الاف الى خمسين الف درهم ..."

الفقرة الثانية: المسؤولية الجنائية للمحافظ العقاري

 وفقا للفصل 224 من القانون الجنائي "يعد موظفا عموميا, في تطبيق احكام التشريع الجنائي , كل شخص كيفما كانت صفته , يعهد اليه في حدود معينة بمباشرة وظيفة أو مهمة ولو مؤقتة بأجر أو بدون أجر ويساهم بذلك في خدمة الدولة , او المصالح العمومية أو الهيئات البلدية,أو المؤسسات العمومية  أو مصلحة ذات نفع عام".

" وتراعى صفة الموظف في الوقت ارتكاب الجريمة ومع ذلك فإن هذه الصفة تعتبر باقية له بعد انتهاء خدمته ,اذا كانت هي التي سهلت له ارتكاب الجريمة أو مكنته من تنفيذها"

ومن الجرائم التي تدخل في اطار المسؤولية الجنائية للمحافظ العقاري نذكر منها

-       جريمة استغلال النفوذ: جرم المشرع المغربي استغلال النفوذ بموجب المادة 250 من ق.ج , فاستغلال النفوذ الحقيقي يخل بمبدأ المساواة بين المواطنين أمام المرافق العامة للدولة , ويؤدي الى الإثراء غير المشروع للجاني والى صيرورة الوظيفة العامة وما تخوله له من نفوذ سلعة يتجر بها[49]

والعقوبة في جريمة استغلال النفوذ في صورتها البسيطة هي عقوبة جنحية  تتمثل في الحبس من سنتين الى خمس سنوات وغرامة من 5000 الى 100 الف درهم .

وإذا كان الجاني قاضيا أو موظفا عموميا أو متوليا مركزا نيابيا , فالعقوبة ترفع الى الضعف[50]

-       جريمة الغدر : ويعرف الغدر بانه كل فعل ضار صادر من الموظف العام , الذي له شأن تحصيل الرسوم أو الغرامات أو العوائد أو الضرائب أو نحوها , عندما يطلب أو يأخذ ما ليس مستحقا أو يزيد عن المستحق مع علمه بذلك [51], وأخذ المشرع المغربي هذه التسمية عن التشريع الجنائي الفرنسي المادة 174 ويطلق عليها الفقه جريمة التعسف في الجباية.

وتطرق المشرع لهذه الجريمة في الفصلين 243 و244 من القانون الجنائي  ونص الفصل 243 على "يعد مرتكبا للغدر , ويعاقب بالحبس من سنتين الى خمس وبغرامة من خمسة آلاف درهم الى مائة الف درهم , كل قاضي أو موظف عمومي طلب أو تلقى أوفرض أو أمر بتحصيل ما يعلم أنه غير مستحق أو انه يتجاوز المستحق , سواء للإدارة العامة أو الأفراد الذين يحصل لحسابهم أو لنفسه خاصة. تضاعف العقوبة اذا كان المبلغ يفوق مائة الف درهم.

والفصل 244 الفقرة الاولى "يعاقب بالعقوبات المقررة في الفصل السابق , كل ذي سلطة عامة أمر بتخصيل جبايات مباشرة أو غير مباشرة لم يقررها القانون وكذلك كل موظف عمومي أعد قوائم التحصيل أو باشر باستخلاص تلك الجبايات.

ويمكن للقاضي علاوة على هذه العقوبة أن يحكم على الجاني بالحرمان من واحد أو اكثر من الحقوق المنصوص عليها في الفصل 40 من ق.ج وذلك لمدة لاتقل  عن خمس سنوات ولا تزيد على عشر ويجوز الحكم عليه ايضا بالحرمان من تولي الوظائف أو الخدمات العامة مدة لا تزيد عن عشر سنوات (ف247 .ق.ج)

لائـــــــحة المراجـــــــــــــع :

- محمد خيري : " العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"، دار النشر المعرفة ، طبعة 2014

أستاذنا محمد محبوبي ( أساسيات في نظام التحفيظ العقاري ) مطبعة المعارف الجديدة

[1] المختار بن احمد العطار : التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي. الناشر مطبعة النجاح الجديدة. الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2008

  ادريس الفاخوري  (نظام التحفيظ العقاري وفق ق 07/14 (  مطبعة الجسور. طبعة 2012

- محمد بن الحاج السلمي: سياسة التحفيظ العقاري بالمغرب بين الإشهار العقاري و التحفيظ الإجتماعي و الإقتصادي. قسم الطبع               بمنشورات عكاض. الرباط ماي 2000

-عبد الكريم شهبون : "الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 07-14 "،الطبعة الأولى 2014، مكتية الرشاد سطات

-  المعزوز البكاي / عبد العالي دقوقي : "محاضرات في نظام التحفيظ العقاري في التشريع المغربي "،الطبعة الاولى 2013 ، مطبعة  سجلماسة الزيتون مكناس

 فاطمة الحروف، "حجية القيد في السجل العقاري"، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، كلية الحقوق أكدال الرباط، 1993

أبو الصبر عبد الحفيظ، :الخطأ الشخصي للمحافظ العقاري بين الخصوصية والخضوع للمبادئ العامة"، مجلة التحفيظ العقاري

 محمد الحياني، "المحافظ العقاري والمسؤولية التقصيرية (واقع وآفاق)"، مؤسسة النخلة للكتاب، وجدة، الطبعة الأولى، 2004.

: عزيز الزهراوي، "الخطأ الشخصي للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون"، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية الحقوق جامعة محمد الأول، وجدة، 2006 – 200

استاذ نور الدين العمراني –شرح القانون الجنائي الخاص المغربي –طبعة 2013\2014-

الاستاذ محمود نجيب حسني : شرح قانون العقوبات –القسم الخاص –دار النهضة العربية (القاهرة ) 1992

 محمد زكي أبو عامر –علي عبد القادر القهوجي : القانون الجنائي القسم الخاص –الدار الجامعية-1988

احمد فتحي سرور : الوسيط في قانون العقوبات –القسم الخاص-دار النهضة العربية 1972

أحمد رفعت خفاجي –جرائم الرشوة في التشريع المصري

بالإضافة الى مجموعة من الأحكام و القرارات القضائية

AHMED EL BATOULI : le roule des conservateurs dans l’immatriculation foncier. Mémoire de D.E.S Faculté du Droit – rabat – 1988 / 198

---

[1] - الفصل 6 من ق ت ع.

[2] - محمد خيري : " العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"، دار النشر المعرفة ، طبعة 2014،ص 148.

[3] - الفصول 10،11و12 من ق ت ع .

[4] - الفصل 13 من ق ت ع

[5]  محمد خيري ( العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي ) م س 157

[6]  أستاذنا محمد محبوبي ( أساسيات في نظام التحفيظ العقاري ) م س ص 49

[7]  نفس المرجع ص 49

[8]  أنظر الفصل 17 من ق ت ع

[9] AHMED EL BATOULI : le roule des conservateurs dans l’immatriculation foncier. Mémoire de D.E.S Faculté du Droit – rabat – 1988 / 1989 p 47

[10]  أستاذنا محمد محبوبي ( أساسيات في نظام التحفيظ العقاري ) م س ص 49

[11]  المختار بن احمد العطار : التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي. الناشر مطبعة النجاح الجديدة. الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2008. ص 52

[12]  راجع بهذا الخصوص الفصول 17-19 -20-21-22-23 من ق ت ع

[13]  و قد أسال الفقه الكثير من المداد حول هذه النقطة منتقدين هذا الإنتداب أو التوكيل الذي خوله المشرع للمحافظ العقاري، أنظر على سبيل المثال:       - أستاذنا محمد محبوبي ( أساسيات في نظام التحفيظ العقاري ) م س ص56

              - محمد بن الحاج السلمي: سياسة التحفيظ العقاري بالمغرب بين الإشهار العقاري و التحفيظ الإجتماعي و الإقتصادي. قسم الطبع               بمنشورات عكاض. الرباط ماي 2000 ص 48

[14]  و هؤلاء الأشخاص هم الواردون بالمادة 19 : - طالب التحفيظ – المجاورون له – المتدخلين و أصحاب الحقوق العينية و التحملات العقارية         على العقار

[15]   أستاذنا محمد محبوبي ( أساسيات في نظام التحفيظ العقاري ) م س ص 53

[16]  ادريس الفاخوري :) نظام التحفيظ العقاري وفق ق 07/14 (  مطبعة الجسور. طبعة 2012 ص 96

 [17]  راجع بهذا الخصوص الفصل 29 من ق ت ع

[18] - الفصل 48 من ق ت ع

[19] -محمد محبوبي : "أساسيات في نظام التحفيظ العقاري و الحقوق العينية العقارية وفق المستجدات التشريعية  للقانون رقم 07-14 و القانون رقم 08-39"،طبعة 2014، مطبعة المعارف الجديدة/الرباط،ص،74. 

[20] -عبد الكريم شهبون : "الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 07-14 "،الطبعة الأولى 2014، مكتية الرشاد سطات، ص،177.

[21] - المعزوز البكاي / عبد العالي دقوقي : "محاظرات في نظام التحفيظ العقاري في التشريع المغربي "،الطبعة الاولى 2013، مطبعة سجلماسة الزيتون مكناس ،ص 133.           

[22] - محمد خيري :" مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي"،طبعة 2013،مطبعة المعارف الجديدة –الرباط،ص383.

[23] - بالرجوع الى الفصل 72 من قانون 07-14 نجده يؤكد على أنه " يتحقق المحافظ على الاملاك العقارية تحت مؤو ليته من هوية المفوت و اهليته و كذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا و جوهرا".

[24] - يراقب المحافظ الوثائق من حيث الشكل و الجوهر، فمن حيث الشكل هو ملزم بالتحقق من الوثائق المقدمة له كالتوقيع،  اما من حيث الجوهر فعليه التحقق من مدى صحة شروط العقد مثلا.

[25] - محمد خيري : "مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع العقاري "،م س،ص،433.

[26]  - قرار محكمة النقض عدد 650 المؤرخ في :24/3/2005 ملف مدني عدد 820-1-1-2003 ، أورده عمر أزوكار : "القييدات و التشطيبات في الرسم العقاري" ، الطبعة الأولى 2014، ص، 65.

[27] -  قرار محكمة النقض عدد : 3921 المؤرخ في 12-11-2008 ملف مدني عدد: 3218/1/2/2008، اورده عمر ازوكار ، م س، نفسه اعلاه،ص،70

.

[28] - يعرف التشطيب على انه نوع من التشطيب السلبي الغرض منه انقضاء او ابطال حق مقيد بالرسم العقاري .

[29] -  المعزوز البكاي / عبد العالي دقوقي : "محاضرات في نظام التحفيظ العقاري في التشريع المغربي "،الطبعة الاولى 2013 ، مطبعة  سجلماسة الزيتون مكناس،ص،164.           

[30] - عبد الكريم  شهبون  : "الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 07-14 "،الطبعة الأولى  2014 ،  مكتبة الرشاد سطات ، ص،241.

[31] - المعزوز البكاي / عبد العالي دقوقي : "محاضرات في نظام التحفيظ العقاري في التشريع المغربي "،الطبعة الاولى 2013، مطبعة سجلماسة الزيتون مكناس،ص،166.

[32] - الالغاء يختلف عن التشطيب من حيث الاثار فالثاني ينتج اثاره من تاريخ التشطيب عكس الالغاء الذي يسري بأثر رجعي .

[33] - الفصل 17 من الإعلان العالمي لحقوق الإنسان الصادر عن هيئة الأمم المتحدة بتاريخ 10 دجنبر 1948 والذي ينص على أن لكل فرد من أفراد المجتمع الحق في التملك بمفرده أو بالاشتراك.

[34] - ورد في الفصل 97 من ظ.ت.ع ما يلي: "إن المحافظ مسؤول شخصيا عن الضرر الناتج:

1 – عن إغفال التضمين في سجلاته أو تقييد احتياطي أو تشطيب طلب بصفة قانونية.

2 – عن إغفال التضمين بالشهادات أو نسخ الكناش العقاري المسلمة والموقعة من طرفه لكل تسجيل أو تقييد احتياطي أو تشطيب ضمن بالكناش العقاري.

قرار عدد 878 المؤرخ في 07-02/2005  ملف إداري عدد 2858/4/2/2003 و2859/4/2/2003 (غير منشور) "إن مسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية ينظمها افصل 97 من قانون التحفيظ العقاري، وهي مسؤولية شخصية، سواء تعلق الأمر بسهو في تقييد حق، أو تضمين تقييد احتياطي والتشطيب، وهي مسؤولية نص عليها الفصل 80 من ق.ل.ع".

3 – عن فساد وبطلان ما ضمن بالكناش العقاري من تسجيل أو تقييد احتياطي أو تشطيب ما عدا الحالة الاستثنائية المذكورة في الفصل 73.

[35] -  أحدثت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح والخرائطية بموجب الظهير الشريف رقم 1-02-25 بتاريخ 13-06-2002 المتعلق بتنفيذ القانون رقم 58.00 منشور بالجريدة الرسمية عدد 50.32 بتاريخ 22/08/2002، ص 2405.

[36] - أنضر فاطمة الحروف، "حجية القيد في السجل العقاري"، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، كلية الحقوق أكدال الرباط، 1993، ص 443.

[37] - أبو الصبر عبد الحفيظ، :الخطأ الشخصي للمحافظ العقاري بين الخصوصية والخضوع للمبادئ العامة"، مجلة التحفيظ العقاري-عبد الكريم شهبون : "الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 07-14 "،الطبعة الأولى 2014، مكتية الرشاد سطات

-  المعزوز البكاي / عبد العالي دقوقي : "محاضرات في نظام التحفيظ العقاري في التشريع المغربي "،الطبعة الاولى 2013 ، مطبعة  سجلماسة الزيتون مكناس

أنضر فاطمة الحروف، "حجية القيد في السجل العقاري"، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، كلية الحقوق أكدال الرباط، 1993

أبو الصبر عبد الحفيظ، :الخطأ الشخصي للمحافظ العقاري بين الخصوصية والخضوع للمبادئ العامة"، مجلة التحفيظ العقاري

، العدد 5، 1995.

[38] - البكاي المعزوز وعبد العالي دقوقي، "محاضرات في نظام التحفيظ العقاري"، الطبعة الأولى، مطبعة سجلماسة، مكناس 2013 – 2012، ص 158 – 159.

[39] - انظر محمد الحياني، "المحافظ العقاري والمسؤولية التقصيرية (واقع وآفاق)"، مؤسسة النخلة للكتاب، وجدة، الطبعة الأولى، 2004.

[40] - ينص الفصل 52 من ق.ل.ع على: "التدليس يخول الإبطال، إذا كان ما لجأ إليه من الحيل أو الكتمان أحد المتعاقدين أو نائبه أو شخص آخر يعمل بالتواطؤ معه قد بلغت في طبيعتها حدا بحيث لولاها لما تعاقد الطرف الآخر، ويكون للتدليس الذي يباشره الغير نفس الحكم إذا كان الطرف الذي يستفيد منه عالما به".

- ينص الفصل 53 ق.ل.ع "التدليس الذي يقع على توابع الالتزام من غير أن يدفع إلى التحمل به لا يمنح إلا الحق في التعويض".

[41] - انظر: عزيز الزهراوي، "الخطأ الشخصي للمحافظ على الأملاك العقارية والرهون"، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية الحقوق جامعة محمد الأول، وجدة، 2006 – 2007.

[42] الاستاذ عبد العالي دقوقي –محاضرات في النظام التحفيظ العقاري –دراسى في القانون رقم 07-14 المغير والمتمم للتحفيظ العقاري-ص153.

[43] استاذ نور الدين العمراني –شرح القانون الجنائي الخاص المغربي –طبعة 2013\2014-ص65.

[44] استاذ نور الدين العمراني- مرجع سابق – ص67 .

[46] الاستاذ محمود نجيب حسني : شرح قانون العقوبات –القسم الخاص –دار النهضة العربية (القاهرة ) 1992.ص 14 .

[47] محمد زكي أبو عامر –علي عبد القادر القهوجي : القانون الجنائي القسم الخاص –الدار الجامعية-1988.ص360 .

[48] احمد فتحي سرور : الوسيط في قانون العقوبات –القسم الخاص-دار النهضة العربية 1972-ص113.

[49] الاستاذ نور الدين العمراني –شرح القانون الجنائي الخاص المغربي ص60.

[50] الفقرة الثانية من فصل 250 من ق.ج.

[51] أحمد رفعت خفاجي –جرائم الرشوة في التشريع المصري والمقارن –ص 237.