التحفيظ الإجباري

مقدمة

قضى الله سبحانه وتعالى أن يجبل الإنسان على حب التملك، مما أعطى للملكية العقارية أهمية كبيرة في حياة الشعوب، حيث أصبحت معتركا بين أصحاب رؤوس الأموال يوجهون بها الاقتصاد كما يشاؤون^[1]، وبالتالي أصبح لها دور كبير في اقتصاد كل بلد، إذ أنها تساهم بشكل فعال في تحريك عجلة الاقتصاد وتدفق الاستثمار في مختلف القطاعات، ليس بهدف التملك فقط ولكن بهدف تحقيق الأرباح من المشاريع المقامة على الأرض^[2].

وفي المغرب وبعد إبرام معاهدة الحماية ودخول المعمر الفرنسي صدر ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، ثم صدر ظهير خليفي في منطقة الحماية الإسبانية بتاريخ 1 يونيو 1914، وبمنطقة طنجة الدولية كذلك بتاريخ 16 فبراير 1924^[3]. ثم ظهير 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة، والذي تم نسخه بمقتضى مدونة الحقوق العينية^[4].

 وبعد خروج المستعمر، أقر المشرع المغربي بنظام التحفيظ العقاري واعتبره مكسبا ينبغي الاحتفاظ به والعمل على تطويره، غير أن التعدد في النظام القانوني الذي تركه الاستعمار جعل مشرع عهد الاستقلال يتجه بداية نحو تعميم نظام التحفيظ العقاري الذي كان مطبقا على المنطقة الجنوبية على مجموع التراب الوطني.

وبالرجوع الى ظهير 12 غشت 1913السالف ذكره، نجد أنه جعل المبدأ هو اختيارية التحفيظ مع تضمين هذا الظهير بعض الحالات الاستثنائية للتحفيظ الإجباري^[5]، إضافة إلى خلق بعض حالات التحفيظ الإجباري الأخرى من خلال قوانين خاصة.

هذا، وتبرز أهمية التحفيظ الإجباري سواء على المستوى القانوني أو الاجتماعي أو الاقتصادي، فمن الناحية القانونية تتجلى أهميته في كون أن قرار التحفيظ الإجباري تتخذه السلطات العامة ولا يملك الملاك إلا الانصياع له، لأنه يهدف الى تحقيق مصلحة عامة عبر مجموعة من الإجراءات، أما من الناحية الاجتماعية فتتجلى في الأثر الذي يحدثه التحفيظ على مستوى استقرار الملكية والحد من النزاعات العقارية، حيث تستقر الملكية وتشهر الحقوق والتحملات الموظفة على العقار. أما بخصوص الأهمية الاقتصادية، فتتمثل في كون أن التحفيظ الإجباري لمنطقة شاسعة يرفع من قيمة العقارات المحفظة الموجودة بها، ويرفع من قوتها الائتمانية، ويجعلها قابلة للاستثمار والتهيئة، وكذا تثبيت تداول الملكية العقارية.

ونظرا للأهمية التي يكتسيها التحفيظ الإجباري، فقد عمل المشرع المغربي من خلال القانون رقم 14.07 المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري، على إدخال مقتضيات جديدة خاصة بالتحفيظ الإجباري ضمنها بالفرع السادس من الباب الثاني تحت عنوان "التحفيظ الإجباري".

غير أن الاشكال الذي يبقى مطروحا هو إلى أي حد استطاع المشرع المغربي السير قدما نحو تعميم سياسة التحفيظ الإجباري.

ومن هنا نتساءل عن ماهية التحفيظ الإجباري؟ وماهي حالاته؟ وماهي الاجراءات المسطرية المتبعة في هذا النظام ؟

ولمعالجة هذا الموضوع سنحاول بداية التطرق إلى تحديد مفهوم التحفيظ الإجباري، وكذا خصائصه، وحالاته (المبحث الأول). قبل أن نقف على مسطرة التحفيظ الإجباري التي جاء بها التعديل الجديد نظرا لأهميتها من جهة، ولكونها تعتبر من أهم المستجدات التي جاء بها القانون 14.07 (المبحث الثاني).

وهكذا فإننا سنعتمد في دراستنا لهذا الموضوع على التصميم التالي:

-         المبحث الاول: الأحكام العامة لتحفيظ الإجباري

-         المبحث الثاني: مسطرة التحفيظ الإجباري على ضوء القانون رقم 14.07  

المبحث الاول: الأحكام العامة للتحفيظ الإجباري    

يعتبر التحفيظ العقاري بالمغرب، أمر اختياري ^[6] وهذا هو الأساس الذي تم تبنيه منذ صدور ظهير 12 غشت 1913، لكن المشرع المغربي نص على مجموعة من الحالات التي يكون فيها التحفيظ إجباريا طبقا لهذا الظهير، والحديث عن إجبارية التحفيظ باعتبارها استثناء وليست أصلا، يفرض علينا تحديد مفهوم التحفيظ الإجباري (المطلب الأول)، وكذلك الوقوف عند حالاته (المطلب الثاني).

المطلب الاول : مفهوم التحفيظ الإجباري وخصائصه 

عرف مفهوم التحفيظ كمصطلح جدلا واسعا قبل صدور القانون رقم 07-14، بحيث كان الفقه والقضاء وادارة المحافظة العقارية غير متفقين على معنى واحد، نظرا للطابع الإجـرائي لهذا المفهوم وارتباطـه بمقتضيات قانونية أخرى، وغايتنا في هذا الاتجاه هي الوقوف على مفهوم التحفيظ الإجباري (الفقرة الاولى)، وكذا تبيان الخصائص التي يتميز بها (الفقرة الثانية).

              الفقرة الاولى: مفهوم التحفيظ الإجباري                          

إن المشرع المغربي لم يعرف التحفيظ الإجباري، سواء في الفصل 7 أو الفصول من 1-51 إلى 19-51 من قانون رقم 07-14، و إنما بين أحكامه فقط. وعلى عكس ذلك فقط عرف التحفيظ  العقاري من خلال الفصل الاول من نفس القانون والذي جاء فيه: "يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد ويقصد منه:

- تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به؛

- تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك، في الرسم العقاري المؤسس له".

ويمكن تعريف التحفيظ الإجباري بشكل عام، بأنه هو إلزام مالك العقار أو صاحب الحق العقاري العيني بالخضوع لنظام الشهر العيني،  والتعريف هذا الذي سقناه قد ينصرف لجميع حالات التحفيظ الإجباري في التشريع العقاري المغربي.

لذلك يمكن تعريف مسطرة التحفيظ الإجباري في ضوء قانون 07-14، بأنها ارادة الدولة في تحفيظ عقارات معينة بشكل إجباري ومجاني باتباع مجموعة من الإجراءات  التي تنتهي بتأسيس رسوم عقارية  وتطهير الملكية من كل ادعاء .^[7]

       ومما سبق يمكن القول بأن التحفيظ الإجباري عموما، هو مجموعة من الإجراءات والمساطر الخاصة الهادفة إلى تثبيت العقار من الناحية المادية والقانونية، وجعله خاضعا لأحكام ظهير التحفيظ العقاري جبرا وفقا لإجراءات مبسطة ومعفاة من الرسوم غالبا، وذلك بهدف المساهمة في تعميم نظام التحفيظ العقاري وتجنب مجموعة من المشاكل التي تطرحها الاختيارية.

     وعند رجوعنا إلى التشريعات المقارنة نجد مسطرة التحفيظ في تونس هي" مجموع العمليات التي يتم اجراءها في منطقة معينة بإرادة الدولة بصفة مجانية، لإحصاء ما يتم داخلها من عقارات غير مسجلة و البحت عن مالكها الحقيقي قصد الحكم بتسجيلها لفائدته، وتعويض رسومها التقليدية بأخرى عقارية "^[8].           

     غير أن هذا التعريف لا يتلأم مع التحفيظ الإجباري في بلدنا المغرب،  و ذلك نظرا  للطبيعة القضائية التي تتسم بها مساطر التحفيظ في تونس، رغم التشابه في بعض الخصائص مثل ارادة الدولة والمجانية...

ومن هنا سنتطرق إلى أهم خصائص نظام التحفيظ الإجباري بالمغرب وذلك في الفقرة الموالية.

             الفقرة الثانية: خصائص التحفيظ الإجباري                    

يمتاز نظام التحفيظ الإجباري بمجموعة من الخصائص، التي تجعله مختلفا عن المسطرة العادية للتحفيظ وذلك نظرا للأهمية القصوى التي يحظى بها، والهدف الأسمى الذي يرمي إليه المشرع من خلال هذه المسطرة الفريدة في اجراءاتها، والتي تميزها عن المسطرة الاختيارية مجموعة من الخصائص لعل أبرزها المجانية، الاجبارية، والشمولية، بالإضافة الى كونها مسطرة جماعية.

       *خاصية الاجبارية:

المبدأ في تقديم مطالب التحفيظ هو الاختيارية، وهو المبدأ المكرس في الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري^[9]، وعلى العكس من ذلك فإن أول الخصائص التي تمتاز بها هذه المسطرة انطلاقا من تسميتها هي الاجبارية، ففي المسطرة الجديدة التي جاء بها القانون 14.07 مثلا، يتم اتخاذ قرار التحفيظ الإجباري من قبل السلطة العامة ممثلة في وزير الفلاحة، ولا يملك أصحاب العقارات إلى تحفيظ أراضيهم، وليس لهم حق معارضة التحفيظ أو تأجيله، فالسلطة العامة تعمل من خلال عملية التحفيظ على احاطة حقوقهم بحماية قانونية تطهرها من شوائب المنازعة بحيث يكتسي التحفيظ الإجباري صبغة المرفق العام^[10].

 وتنصرف الإجبارية إلى جميع العقارات المشمولة بقرار وزير الفلاحة^[11]، ولا ينفع غياب أو تقاعس الملاك عن تحفيظ عقاراتهم فحتى وإن كان أصحاب العقارات غير موجودين أثناء إقامة أشغال البحث التجزيئي والقانوني أو كانوا حاضرين لكنهم تقاعسوا إما لعدم رغبتهم في تحفيظ عقاراتهم أو لعدم اكتراثهم لهذه العملية، فإنه في هذه الحالة تحرر مطالب التحفيظ بناء على البحث القانوني التي تجريه مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بمؤازرة لجنة التحفيظ الإجباري، وتدرج في اسم ملاكها بالرغم من هذا الغياب أو التقاعس^[12] .

*خـاصية المجـانية :

 خـلافا لمطالب التحفيظ الاختيارية التي تستوجب أداء رسـوم حسـب تعريفات محددة^[13]، فإن مطالب التحفيظ التي تهم المناطق المفتوحة للتحفيظ الاجباري تكون مجانية وبدون اداء أي مصاريف، وهذا ما نصت عليه صراحة الفقرة الأخيرة من الفصل 07 من قانون رقم 07- 14.

 وعليه فإن إيداع مطالب التحفيظ وما يواكبها من أعمال تقوم بها مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تكون بشكل مجاني،  كما أنه يمكن لكل شخص الاطلاع وبدون مقابل بمقر السلطة المحلية والمحافظة العقارية على اللوائح والتصاميم التجزيئية المتعلقة بمناطق التحفيظ الاجباري^[14]. وهذا الاعفاء من تكاليف التحفيظ يشكل سببا من أسباب التشجيع على تحفيظ العقارات خصوصا في المناطق القروية. فلا معنى للإجبارية ان لم تعفي جيوب الملاك من اداء واجبات الرسوم التي تفرض في اجراءات التحفيظ وفق المسطرة العادية^[15].  

*السرعة و البساطة:

إن من بين مميزات مسطرة التحفيظ الإجباري السرعة في إنجازها وذلك أنه بمجرد صدور قرار الوزير الوصي على القطاع يتم تحضير منطقة التحفيظ الإجباري^[16]، وبعد تحديد المنطقة المزمع تحفيظها تجري أشغال البحث التجزيئي والقانوني التي تتم حتى في غياب الملاك ودون موافقتهم، وتتجلى السرعة في هذه المسطرة من خلال قيام المحافظ على الأملاك العقارية، داخل أجل شهر من توصله بالملف المنصوص عليه في الفصل 51.10 من قانون 14.07 بإدراج مطالب التحفيظ في سجل العمليات السابقة للتحفيظ بعد مرورها بالصندوق بملاحظة مجانية الأداء فيتم ترقيمها ترقيما تتابعيا.

كما تتجلى بساطة هذه المسطرة في عدم إلزام الملاك بدعم مطالب تحفيظ عقاراتهم بسندات الملكية، إن لم يكونوا متوفرين عليها بحيث يتم الاكتفاء بتحرير شهادات إدارية للملكية^[17] أثناء البحث القانوني الذي تنجزه المصالح العقارية بعين المكان بحضور المالكين، على ألا يقل عدد شهود هذا العقد عن اللفيف العرفي في اثني عشر شاهدا، وتتم المصادقة على هذا العقد من طرف ممثل السلطة المحلية^[18].

*خاصية الشمولية :

 وتعتبر هذه الخاصية من مميزات المسطرة الجديدة للتحفيظ الإجباري وذلك بخلاف باقي حالات الأخرى التي  تستهدف عقارات محددة بعينها ، كما هو الشأن بالنسبة للتحفيظ الإجباري للأراضي الخاضعة للضم أو التحفيظ الإجباري لعقارات الجمعيات النقابية للملاكين، أو التجزئات العقارية...

 فعلى العكس من ذلك فإن المشرع المغربي لم يحدد في هذه المسطرة طبيعة العقارات المعنية بقرار التحفيظ الاجباري، سواء تعلق الأمر بعقارات قروية أو حضرية. كما لم يعين المشرع أي أنظمة عقارية بعينها.

كما أن شمولية المسطرة تتمثل في عدم ترك أي عقار يوجد داخل المنطقة المعينة دون تحفيظه، فحتى في حالة وجود عقار ولم يتم التعرف على مالكه، فإنه يحرر مطلب للتحفيظ بشأنه ويدرج تلقائيا في اسم ملك الدولة الخاص.^[19]

       *خاصية الجماعية :

تجري مسطرة التحفيظ الإجباري المنصوص عليها في الفرع السادس من ظهير التحفيظ الإجباري بشكل جماعي، حيث تتم عملية تهييئ  العقارات للعملية وإعداد الملاكين وذوي الحقوق بشكل جماعي، كما أن  تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوني تتم بشكل جماعي، ويتم إدراج مطالب التحفيظ من طرف المحافظ وايداع اللائحة والتصميم التجزيئيين لدى السلطة المحلية دفعة واحدة. كما أن أعمال المراقبة التي تطلع بها "لجنة التحفيظ الاجباري" تهم جميع العقارات المفتوحة للتحفيظ الإجباري بأكملها.

وتتم عملية الاشـهار واستدعاء طالبي التحفيظ، والمتدخليـن في المسطرة لإقامة التحديـد في وقـت متزامن^[20]، لتنتهي المسطرة بشكل جماعي حيث يتم تأسيس الرسوم العقارية ومطالب التحفيظ غير المثقلة بالتعرضات.

وهذا ما يسمح بالمعرفة والإحاطة المسبقة بالمساحات المزمع تحفيظها، وعدد المطالب الواجب إيداعها، وبالتبعية عدد الرسوم العقارية المفروض تأسيسها، مما يجعل البرامج التخطيطية تتسم بالوضوح والواقعية^[21]، ولا ترتكز فقط على توقعات وتنبؤات وافتراضات محتملة الوقوع أو عدمه.

وهذه الميزة لا تتوفر فقط في المسطرة الجديدة وإنما نجدها كذلك في إطار عملية ضم الأراضي أو التحفيظ الجماعي.

         المطلب الثاني :حالات التحفيظ الاجباري  

إذا كان المبدأ بأن التحفيظ عمل اختياري فإن المشرع جعل التحفيظ إجباريا في بعض الحالات الاستثنائية نص عليها الفصلان السابع والثامن من ظهير التحفيظ العقاري، كما عدل بالقانون رقم 07-14، (الفقرة الاولى) بالإضافة إلى بعض الحالات الاخرى التي وردت ضمن نصوص قانونية خاصة ( فقرة الثانية).

الفقرة الأولى :حالات التحفيظ الاجباري وفق قانون رقم 07-14

بالرجوع الى نص عليه الفصل 7 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بقانون 07-14، وكذا مجموع الفصول الواردة في الفرع السادس من الظهير المضافة بنفس القانون، يتبين لنا أن موقف المشرع المغربي يتجه نحو تقرير الاجبارية بطريقة متدرجة، على اعتبار أن التحفيظ الاجباري أصبح يتقرر في مناطق يتم فتحها لهذه الغاية بقرار من وزير الفلاحة بناء على اقتراح من مدير الوكالة الوطنية  للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية وفقا للإمكانيات التي تتوفر عليها الادارة.

وقد حدد المشرع المغربي المسطرة المتعلقة بالتحفيظ الإجباري للمناطق السلفة الذكر من خلال الفرع السادس من قانون 07-14 الذي يشتمل على 19 فصل (1-51 إلى 19-51) ، وستكون هذه  المسطرة هي موضوع دراستنا في المبحث الثاني.

هذا، وقد أضاف الفصل الثامن من القانون المذكور حالة أخرى يكون فيها هي أيضا التحفيظ إجباريا، حيث ينص هذا الفصل أنه "يكون التحفيظ كذلك اجباريا عندما تأمر به المحاكم المختصة أثناء متابعة اجراءات الحجز العقاري في مواجهة المحجوز عليه". وهذا ما يستفاد منه أنه يجوز للمحكمة الابتدائية المختصة أن تأمر بوقف بيع العقار المحجوز إلى أن يتم تحفيظه، كما يحق لمن رست عليه المزايدة في عملية بيع العقار المحجوز غير المحفظ أن يعلق أداء الثمن على وجوب تحفيظ العقار^[22].

وبطبيعة الحال فهذا الفصل لا يقصد به المشرع المغربي الوصول بالعقار المحجوز إلى أخر مرحلة في التحفيظ وهي تأسيس الرسم العقاري، وإنما  تقديم مطلب التحفيظ فقط، وإلا فإن ذلك سوف يساهم في عرقلة مصلحة الدائن حينما  لن يحصل على دينه في وقت سريع مقابل استفادة المدين من اطالة مسطرة التحفيظ^[23].

والملاحظ أن المشرع منح هذه الإمكانية للمحكمة ولم يجبرها على ذلك، وبمعنى آخر أن الأمر يبقى جوازيا بالنسبة للمحكمة حيث يمكنها أن تشترط التحفيظ إذا رأت مصلحة في ذلك ويمكنها أن لا تشترط ذلك، خاصة وأن العقار المحجوز يمكن أن يكون محل نزاع مما يتسبب في اثارة التعرضات وإطالة أمد مسطرة التحفيظ^[24].

وفي ظل قانون المسطرة المدنية لم يعد بإمكان رئيس المحكمة الابتدائية تعليق بيع العقار المحجوز على إنجاز التحفيظ العقاري^[25].

الفقرة الثانية: حالات التحفيظ الإجباري الواردة في نصوص خاصة

عمد المشرع المغربي إلى إقرار مجموعة من المساطر الخاصة بالتحفيظ الإجباري، وذلك بهدف تعميم نظام التحفيظ العقاري عن طريق توفير مجموعة من التشجيعات  والامتيازات، ومن بين أهم المساطر الخاصة التي أقرها المشرع، هناك مسطرة ضم الاراضي الفلاحية، نظام التحفيظ الاجمالي في اطار قانون الاستثمارات الفلاحية،  التحفيظ الاجباري لأملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها ، التحفيظ الاجباري للأراضي السلالية في حالة تحديدها أو تقسيمها، التحفيظ الاجباري للمجموعات والتجزيئات السكنية، والتحفيظ الاجباري للعقارات المنزوعة ملكيتها.

*التحفيظ الاجباري  في إطار عملية ضم الاراضي الفلاحية:

لقد أصدر المشرع المغربي مجموعة من النصوص القانونية تنظم طريقة الضم والمساطر المتبعة بشأنها، بحيث صدر ظهير 30 يونيو 1962، والمرسوم التطبيقي المؤرخ في 25 يوليوز 1962، وقد تم تعديل الظهير المذكور بواسطة ظهير آخر مؤرخ في 25 يوليوز 1969.

ويقصد بعملية الضم تلك العملية التي يكون الهدف من وراءها دمج مجموعة من العقارات المتجاورة والموجودة في المنطقة المحددة، وإعادة توزيعها لأجل استغلالها بطرق أكتر فاعلية، و هذا ما نص عليه الفصل الأول من الظهير المنظم لعملية الضم^[26].

* التحفيظ الإجباري الإجمالي في اطار قانون الاستثمارات الفلاحية:

 إن هذه العملية شبيهة إلى حد كبير بالتحفيظ الاجباري في نطاق ضم الاراضي الفلاحية، إلا أن الأمر يتعلق هنا حتما بالمناطق السقوية، وفي اطار قانون الاستثمارات الفلاحية. فقد سن المشرع مسطرة خاصة لتحفيظ هذه الأملاك بمقتضى ظهير 1 -69-174 بتاريخ 25 يوليوز 1969. ويعتبر هذا الظهير متمما لظهير 30 يونيو 1962 المتعلق بضم الاراضي الفلاحية^[27].

* التحفيظ الاجباري لأملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها:

 يكفل ظهير 3 يناير 1916 المتعلق بتحديد أملاك الدولة الخاصة لكل مدعي بحق عيني على هذه العقارات أن يسلك مسطرة التعرض على عملية تحديد الاملاك الخاصة  للدولة، وذلك في ظرف ثلاثة أشهر من تاريخ نشر الإعلان عن التحديد في الجريدة الرسمية ويجب على الشخص المتعرض أن يرفق تعرضه بجميع الحجج والمستندات التي تؤيد مزاعمه، كما يجب عليه أن يقدم مطلب التحفيظ التأكيدي لتعرضه على عملية التحديد داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء أجل التعرض^[28].

*التحفيظ الاجباري للأراضي السلالية في حالة تحديدها أو تقسيمها:

 حسب الظهير الشريف الصادر بتاريخ 06 فبراير 1963 فإنه يجب على الجماعات الأصلية في حالة طلب قسمة الأراضي الجماعية العائدة لهم، بعد الموافقة الصريحة لمجلس الوصاية، أن يقوموا بتحفيظ الأرض الجماعية قبل القيام بتقسيمها، و هذا التحفيظ يكون بإسم الجماعة.

و في حالة تقديم مطلب التحفيظ فإنه يمكن لكل شخص التعرض على تحديد أرض جماعية أو إذا كانت له مطالب على تلك الأرض أو على جزء منها، و ينبغي أن يكون تعرضه هذا مشفوعا بمطلب للتحفيظ خلال أجل ستة أشهر من تاريخ نشر التحديد بالجريدة الرسمية.

*التحفيظ الاجباري للمجموعات  والتجزئات السكنية:

 إن المساحات الكبرى التي يقوم مالكوها بتجزئتها إلى قطع صغيرة ومتوسطة بقصد بيعها من أجل البناء سواء للسكنى أو للصناعة أو التجارة تخضع للتحفيظ الاجباري قبل القيام بأي بيع أو تقسيم^[29]، حيث تنص المادة الخامسة من القانون رقم 25.90 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.9.27 الصادر بتاريخ 17 يونيو 1992 على ما يلي :" لا يقبل طلب التجزئة المنصوص عليها في المادة 4 أعلاه إذا كانت الأرض المراد تجزئتها ليست بمحفظة ولا بصدد التحفيظ، ولا يكون الطلب مقبولا إذا تعلق الأمر بأرض بصدد التحفيظ إلا إذا كان الأجل المحدد لتقديم التعرضات على التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته".

* التحفيظ الاجباري  للعقارات المنزوعة ملكيتها:

 لقد أوجب الفصل 37 من ظهير 6 ماي 1982 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة على الجهة النازعة للملكية ايداع مطلب التحفيظ مشفوع بحكم قضائي صادر بنقل الملكية، ومحضر التحديد الذي أنجزته السلطة النازعة وتصميم موقع عليه ومؤشر من طرفها، وتباشر بشأنه مسطرة خاصة للتحفيظ بدون اشهار.

 وتجدر الاشارة الى أن الحكم القضائي بنقل الملكية يطهر العقار المنزوعة ملكيته من كافة الحقوق والتحملات المرتبطة بالعقار^[30]  .   

                                                           

     المبحث الثاني: مسطرة التحفيظ الإجباري على ضوء القانون رقم 14.07

الأصل أن الإجراء الذي  يفتح المجال لتدخل الدولة في ميدان تحفيظ  الملكية العقارية هو تقدم المعنين بالأمر واختيارهم إيداع مطالب التحفيظ، وبالتالي إعطاء الإشارة لانطلاق مسطرة التحفيظ العقاري^[31]. غير أن هذه القاعدة العامة والتي تعتبر الأصل في نظام التحفيظ العقاري ترد عليها استثناءات تقتضيها المصلحة العامة وطبيعة العملية المراد منها إدخال العقار في نظام التحفيظ العقاري، وعليه فبالنظر إلى حجم العقارات التي ستقع في منطقة التحفيظ الإجباري من جهة، والإلزامية التي تطبع هذا القرار من جهة ثانية، يقتضي الأمر في مسطرة التحفيظ الإجباري إجراء مجموعة من الأعمال التحضيرية لسريان المسطرة، حيث يتم إعلان قرار فتح منطقة التحفيظ الإجباري ونشره،  لتحدث بعد ذلك لجنة تدعى ''لجنة التحفيظ الإجباري'' والتي تضطلع بعدة مهام في هذه المسطرة مؤازرة بذلك مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية لإقامة ما يسمى بالبحث التجزيئي والقانوني الذي ينتج عنه إدراج مطالب للتحفيظ(المطلب الأول). وإذا كان سير المسطرة  أمام المحافظ العقاري في المسطرة العادية تكون فيه السلطة للمحافظ ليتخذ مجموعة من الإجراءات توخيا لاستكمال المسطرة او لإيقافها، فان الطابع الإجباري للتحفيظ، وقرار تعيين منطقة التحفيظ الإجباري، لن يوقفه أي عائق إلى أن يتم تأسيس الرسم العقاري، سواء وجدت هناك تعرضات أو لم توجد. فهو قرار لا رجعة فيه، لكنه يحترم هو الآخر المراحل التي يمر منها العقار في المسطرة العادية من إشهار وفتح  الباب للتعرضات وصولا  الى تحديد العقارات وتأسيس الرسوم العقارية المتعلقة بمنطقة التحفيظ الإجباري(المطلب الثاني).

           المطلب الأول : اعداد منطقة التحفيظ الاجباري

رغبة من المشرع في تعميم نظام التحفيظ العقاري، فقد استحدث إجراءات خاصة في الفرع السادس من ظهير التحفيظ العقاري.^[32] ويعد قرار تعيين المنطقة المستهدف فتحها، وإحداث لجنة تدعى لجنة التحفيظ الإجباري أولى المراحل التي تمهد لبدء سريان مسطرة التحفيظ الإجباري (فقرة أولى). والملاحظ أن المشرع أناط بمصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بموازاة لجنة التحفيظ الإجباري القيام بالأشغال الميدانية منها إقامة البحث التجزيئي والقانوني (فقرة ثانية).

                  الفقرة الأولى: صدور القرار وتأسيس لجنة التحفيظ الإجباري

 تقتضي مسطرة التحفيظ الإجباري تدخل الدولة بما لها من سلطة الإجبار لتعيين المنطقة المراد إخضاعها لهذه المسطرة (أولا)، وكذلك تعيين لجنة خاصة للإشراف على المسطرة والسهر على إنشائها (ثانيا).

أولا: تعيين منطقة التحفيظ الإجباري

ينص الفصل 7 من قانون 07-14 كما تم نسخه وتعويضه على أنه : '' يكون التحفيظ إجباريا في الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة، وفي المناطق التي سيتم فتحها لهذه  الغاية بقرار يتخذه الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بناء على اقتراح من مديرها ''.

وانطلاقا من ذلك فان قرار فتح منطقة التحفيظ الاجباري يقوم باتخاذه وزير الفلاحة، حيث تعتبر الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية احدى المؤسسات العمومية التي تتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي والتي تخضع  حاليا لوصاية  وزارة الفلاحة.^[33]

وللإشارة فأن المشرع المغربي لم يتطرق لكيفية اختيار منطقة التحفيظ الإجباري ولا لمساحتها أو مدارها، غير أنه وقياسا على مساطر خاصة ^[34] أخرى منظمة قانونيا سلفا ولها تطبيقات على أرض الواقع، فإن اختيار هذه المنطقة يبقى خاضعا لإرادة الادارة نظرا للجانب التمويلي للعملية^[35]. وهذه المنطقة قد تكون داخل المدار الحضري أو القروي.^[36]

وبعد اختيار المنطقة يتم إنجاز تصميم أولي لها يشمل حدودها ومساحتها، ويلي اختيار المنطقة إنجاز الإدارة لمشروع القرار القاضي بفتح وتحديد منطقة التحفيظ الإجباري، لتحيله بدورها على السلطة الحكومية الوصية، ليتم توقيعه ونشره بالجريدة الرسمية.

لكن صدور القرار دون نشره في الجريدة الرسمية لا يرتب أي أثار قانونية، لذلك فإنه '' يجب أن ينشر القرار الصادر بفتح منطقة التحفيظ الإجباري، وأن يعلق بمقر السلطة المحلية المختصة والجماعة والمحكمة الابتدائية والمحافظة العقارية ''^[37].

وينتج عن نشر القرار عدم إمكانية إدراج أي مطلب للتحفيظ إلا وفق الإجراءات المنصوص عليها في الفرع السادس من الباب الثاني من القسم الأول من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون 14.07، كما أن العقارات الموجودة بمنطقة التحفيظ الإجباري تصبح خاضعة لمقتضيات الفصل 1-51^[38] . وعلى إثر ذلك يتم تعيين لجنة التحفيظ الإجباري في إطار هذه العملية بقرار عاملي أو بقرار مشترك للعمال المعنيين إذا امتدت حدود العقار إلى النفوذ الترابي لعمالة أو إقليم آخر^[39].

ثانيا: تشكيل لجنة التحفيظ الإجباري

تتكون لجنة التحفيظ الإجباري وفقا لما جاء الفصل 4-51 من:

§        ممثل السلطة المحلية رئيسا؛

§        رئيس الجماعة المعنية أو من ينوب عنه؛

§        المحافظ على الأملاك العقارية أو من ينوب عنه؛

§        رئيس مصلحة المسح العقاري المعني أو من ينوب عنه.

وما يحسب للمشرع في تكوين هذه اللجنة أنه زاوج بين مؤسستين إحداهما قانونية وتتمثل في المحافظ العقاري، وأخرى تقنية وتتمثل في رئيس مصلحة المسح العقاري، كما حاول قدر الإمكان تطعيم هذه اللجنة بأجهزة إدارية محضة ليسهل التنسيق والحسم في المواقف. لكن كان من الأفضل لو أضيفت بعض الجهات الأخرى كالوكالة الحضرية بما لها من معطيات قانونية وتقنية في مجال التعمير الذي أصبح يصطدم دائما بالقضايا العقارية.^[40]

           وتتجلى مهام لجنة التحفيظ في إعداد المعنيين بالأمر لعمليات التحفيظ الإجباري، وضمان حسن تنفيذ أشغال البحث التجزيئي والقانوني واتخاذ كافة التدابير التي تمكن من إدراج وتحديد مطالب التحفيظ.^[41]

وباستقراء الفصول 5-51^[42]، 10-51^[43]، و11-51^[44] نجد أن مهام لجنة التحفيظ الإجباري تتحدد في السهر على إعداد الملاكين ومؤازرة مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية.

               الفقرة الثانية: أشغال البحث التجزيئي والقانوني

تعد مرحلة البحث التجزيئي والقانوني من أهم المراحل التي تمر منها مسطرة التحفيظ الإجباري، ويتم اعتماد هذا البحث كذلك في مسطرتي التحفيظ الجماعي ومسطرة ضم الأراضي الفلاحية، وهي عمليات ميدانية هدفها التعرف على الوضعية التقنية للعقار ( أولا) وكذا الوضعية القانونية ( ثانيا) من طرف مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بمساعدة لجنة التحفيظ، وذلك في اتجاه تحرير مطلب التحفيظ.

أولا : أشغال البحث التجزيئي

إن قرار التحفيظ الإجباري يهم رقعة جغرافية كبيرة قد تصل إلى مئات الهكتارات أو أكثر مما يجب معه القيام ببحث تجزيئي.^[45]

ويراد بعملية البحث التجزيئي أخد صورة جوية للمنطقة من أجل معرفة القطع وحدودها ونقل تلك الصور على تصميم طبوغرافي خاضع لقواعد لامبير، وتتم هذه العملية بالمكتب عبر برامج معلوماتية متخصصة، ليتم بعد ذلك وضع افتراضي للأنصاب عبر نفس البرنامج^[46].

وتجدر الإشارة أن البحث التجزيئي هنا لا يختلف عن البحث التجزيئي الذي يتم القيام به في مسطرة التحفيظ الجماعي الإجمالي^[47] إلا من حيث أن المشرع جعل العملية في هذه المسطرة تقام بموازاة ومساعدة لجنة التحفيظ الإجباري تدليلا لكل العقبات التي يمكن أن تعترض مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية في أعمالها، إذ تخرج الأجهزة التقنية للإدارة إلى عين المكان بعد وضع برنامج عمل من أجل غرس الأنصاب لتحديد كل قطعة على حدة، وذلك بمساعدة ممثل للسلطة المحلية وكذا ممثل للملاك عند الاقتضاء.^[48]

وتنتهي عملية البحث التجزيئي بوضع تصميم للمنطقة مرتبط بنظام إحداثيات لامبير وفق سلم معمول به، مع تصميم تجزيئي يبين القطع الواقعة داخل منطقة التحفيظ الإجباري، وتصميم لكل عقار منجز وفق الضوابط الجاري بها العمل.

وتعتبر عملية البحث التجزيئي من العمليات التي يعود فيها الاختصاص إلى المصالح التابعة لمديرية المسح العقاري.^[49]

ثانيا: أشغال البحث القانوني

بناء على التصاميم المنجزة من طرف المصالح التقنية والبيان التجزيئي المنجز، تقوم الإدارة بواسطة أطرها المؤهلين ميدانيا وقانونيا لمباشرة أشغال البحث القانوني.

وتبتدئ هذه الأشغال بتحرير مطالب التحفيظ في عين المكان عبر ملء مطبوع مخصص لذلك لكل قطعة وفق البيانات المنصوص عليها في الفصل 13 من قانون 07-14، مع طلب المحافظ أو من ينوب عنه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على الملك وفق ما نص عليه الفصل 14. وبالنسبة للمالكين الذين لا يتوفرون على أي وثيقة، أو وثائقهم غير كافية فإن السلطة المحلية تكون ملزمة بأن توفر لهم شهادات إدارية للملكية.^[50] أما بالنسبة للقطع التي لم يتم التعرف على أصحابها فتحرر بشأنها مطالب للتحفيظ وتدرج تلقائيا في اسم الملك الخاص للدولة، أما القطع التي تغيب أو تقاعس مالكوها فإن مطالب تحفيظها تحرر وتدرج تلقائيا في اسمهم ^[51]  حيث يكون للشهود دور مهم في هذه المرحلة.^[52]

وتعمل البعثة المكلفة بأشغال هذا البحث على تلقي التعرضات^[53]، وتضمينها بمحاضر مخصصة لذلك. وتتوج هذه المرحلة بقيام المحافظ العقاري ورئيس مصلحة المسح بإعداد ملف يهم منطقة التحفيظ الإجباري بأكملها، ويتكون هذا الملف من :

§        تصميم يحدد المنطقة.

§        العقود والوثائق التي أدلى بها المالكون أو الشهادات الإدارية.

§        اللائحة والتصميم التجزيئيان اللذان يعنيان القطع الواقعة داخل منطقة التحفيظ الإجباري، ومساحتها المضبوطة، وكذا هويات وعناوين المالكين.

§        تصميم عقاري منجز وفق الضوابط الجاري بها العمل.^[54]

وبعد ذلك، تعمل هذه المصالح على إحالة الملف على لجنة التحفيظ الإجباري التي تقوم إثر توصلها بالملف، بمراقبته والتحقق من إنجاز جميع الإشغال، ومقارنتها مع ما قد يكون ورد عليها من شكايات أو ملاحظات. حيث تتأكد من جميع البيانات والوثائق التي يتكون منها الملف سواء القانونية أو التقنية والمقارنة بينها، حتى لا يكون هناك تناقض تناقض فيما بينها.

وبعد هذه المراقبة يجب على اللجنة أن تقوم داخل أجل شهرين من تاريخ توصلها بالملف بإحالته على المحافظ على الأملاك العقارية التابع لنفوذ محافظته منطقة التحفيظ الإجباري، الذي يقوم بإدراج مطالب التحفيظ واتخاذ باقي الإجراءات القانونية.^[55]

               المطلب الثاني :سريان المسطرة أمام المحافظ

يعد المحافظ على الأملاك العقارية  النواة التي تتمحور حولها مسطرة التحفيظ من بدايتها الى آخرها، سواء تعلق الأمر بالمسطرة الاختيارية أو الإجبارية، وذلك راجع بالأساس الى الاختصاصات التي سطرها له المشرع في مجموع الظهائر والمراسيم والقرارات المؤطرة لنظام التحفيظ العقاري.

ويبرز دور المحافظ على الأملاك العقارية في مسطرة التحفيظ الإجباري من خلال سهره مع مختلف المصالح المتدخلة على القيام بشهر مطالب التحفيظ، وانتداب المهندس لعمليات التحديد (الفقرة الأولى)، إضافة الى تلقي الادعاءات الجارية على العقارات، وتتويجا باتخاذ  قرار التحفيظ وإنشاء الرسوم العقارية (الفقرة الثانية).

               الفقرة الأولى: عمليات الإشهار والتحديد القانوني

بعد توصل المحافظ بالملف المنصوص عليه في الفصل 51.10 من طرف لجنة التحفيظ الإجباري، وبعد مراقبته، يشرع مباشرة في إدراج مطالب التحفيظ وشهرها (أولا). ثم بعد ذلك يعد برنامجا لعمليات التحديد (ثانيا).

أولا: إدراج مطالب التحفيظ وشهرها في مسطرة التحفيظ الإجباري

بعد رجوع ملف التحفيظ الإجباري الى المحافظ يكون عمل لجنة التحفيظ الإجباري قد انتهى،  بحيث يعمل المحافظ العقاري على ادراج مطالب التحفيظ عملا بالفقرة الثانية من الفصل 51.11 التي جاء فيها أنه: "يقوم المحافظ على الأملاك العقارية داخل أجل شهر بإدراج مطالب التحفيظ  وإيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية".

وتطبيقا لذلك، يقوم المحافظ على الأملاك العقارية، داخل أجل شهر من توصله بالملف من لجنة التحفيظ الإجباري، بإدراج مطالب التحفيظ^[56] بسجل العمليات السابقة على التحفيظ مع الوثائق والعقود والشهادات الإدارية للملكية عند الاقتضاء. ويتم هذا الإدراج وفق ما هو منصوص عليه في اللائحة والتصميم التجزيئيين.^[57]

وبعد ذلك يقوم المحافظ بإيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية، ويتخذ الإيداع عملية شهر واسعة حيث يتم نشره بالجريدة الرسمية، كما يتم إرسال إعلان بهذا الإيداع ليعلق بمقر السلطة المحلية والجماعات المعنية والمحكمة الابتدائية، كما يعلق المحافظ هذا الإعلان لدى مقره بالمحافظة العقارية.^[58]

ثانيا: تحديد منطقة التحفيظ الإجباري

تخضع عملية التحديد في مسطرة التحفيظ الإجباري الى المقتضيات الخاصة المتعلقة بها والواردة بالفصلين 51.14 و51.15، وكذلك الى الفصول الواردة بالفرع الثالث من ظهير التحفيظ العقاري في حالة  عدم تعارضها معها.

ويتم الشروع في عملية تحديد منطقة التحفيظ الإجباري مباشرة بعد نشر الإعلان عن الإيداع بالجريدة الرسمية، بحيث يضع المحافظ بتنسيق مع رئيس جهاز المسح العقاري برنامجا لتحديد وعاء مطالب التحفيظ المدرجة، ويبلغه إلى ممثل  السلطة المحلية ورئيس الجماعة المعنيين لتعليقه في مقراتهم قبل التاريخ المعين لافتتاح العمليات بشهر واحد، كما يعلق هذا البرنامج بمقر المحافظة العقارية.^[59]

وخلافا للإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين، لا ينشر هذا البرنامج في الجريدة الرسمية، كما أنه لا يعلق بالمحكمة الابتدائية.

وفي نفس الوقت، يستدعي المحافظ طالبي التحفيظ وكل متدخل في مسطرة التحفيظ بكيفية قانونية للحضور شخصيا في عملية التحديد.^[60]

وعملية التحديد هي عملية تقنية وقانونية، فهي تقنية بالأساس حيث يقوم بها المهندس المساح الطبوغرافي الذي ينتقل إلى عين المكان وفق البرنامج المحدد من طرف المحافظ. كما أنها عملية قانونية لأنها تمكن من التعرف على الوضعية القانونية للعقار، وهي مناسبة لحضور الملاك والمتدخلين في المسطرة، وبالتالي فهي تشكل فرصة جديدة ليقف المحافظ والمهندس على وقائع يصعب التوصل إليها في غير هذا المكان كتحديد صاحب الحيازة ومدتها ومحل وضع اليد.^[61]

ويقوم المهندس أثناء عملية التحديد بمجموعة من الخطوات منها:

§        السهر على أن تكون بداية التحديد وفق البرنامج الذي تم إعداده من طرف المحافظ والذي تم نشره للعموم.

§        استفسار صاحب العقار المراد تحفيظه والمجاورون والمعارضون، والمتدخلون في المسطرة، وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم، في حالة حضورهم، وإلا فإنه يبدأ العملية استنادا إلى أعمال البحث التجزيئي والقانوني لأن التحديد ينجز سواء في حضور طلاب التحفيظ أو في غيابهم.

§        يضع الأنصاب سواء لتحديد العقار المراد تحفيظه، أو لضبط القطع المشمولة به والتي تكون محل تعرضات من طرف الغير، ثم يضع تصميما موجزا لكل عقار يسمى التصميم المؤقت.

§        يحرر المهندس محضرا يضمنه البيانات الواردة في الفصل 21 لكل عقار موضوع برنامج التحديد.^[62]

الفقرة الثانية : مسطرة التعرضات وتأسيس الرسم العقاري

إن مسطرة التحفيظ الإجباري قد لا تخلوا من ادعاءات قد تكون عبارة عن تعرضات أو عبارة عن حقوق مكتسبة يجب نشرها تبعا للتصرفات الجارية على العقار في طور التحفيظ(أولا) ، فالمسطرة تمر بمجموعة من المراحل وسواء طالت المسطرة أم قصرت فإن قرار التحفيظ وتأسيس الرسوم العقارية هو إجراء حتمي لابد من اتخاذه في مسطرة التحفيظ الإجباري (ثانيا).

أولا: مسطرة التعرضات

بالرجوع إلى الفصل 51-16 من الفرع السادس من القانون 14.07 نجده ينص على أنه: ''تقبل التعرضات داخل أجل أربعة أشهر ابتداء من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية للإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية".

والذي يمكن استنتاجه هو أن للمتعرض أجل أربعة أشهر من أجل تقديم تعرضه تحسب ابتداء من يوم نشر الإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية.

هذا، ويجب على المتعرضين تأييد تعرضاتهم وفق الشكلية المنصوص عليها في الفصل 25، بحيث يجب أن يؤيد التعرض بمجموعة من البيانات وهي:

§        اسم المتعرض الكامل وعنوانه.

§        تعيين موطن مختار في مقر المحافظة الجاري بها إعمال التحفيظ الإجباري.

§        بيان العقار موضوع التعرض.

§        تقديم السندات والوثائق المؤيدة للتعرض وتأدية الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو الإدلاء بما يفيد الحصول على المساعدة القضائية.

وبالرجوع إلى الفصل 24 نجد أن التعرض يقدم من طرف كل من يدعي حقا عينيا على العقار موضوع مطلب التحفيظ، وذلك في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار، أو في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري، أو في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان طبقا لمقتضيات الفصل 84 من القانون.^[63]

والمحافظ عندما يقدم إليه التعرض، هو الذي تبقى له الصلاحية اما في قبول التعرض اذا كان يتوفر على جميع الشروط، أو رفضه وذلك في الحالة التي يقدم فيها خارج الأجل، أو إلغاءه لعدم أداء الرسوم القضائية أو عدم إثبات الحصول على المساعدة القضائية أو في حالة عدم تقديم الحجج المؤيدة للتعرض.

وأما بخصوص التعرضات الكيدية، فقد عمل المشرع على التصدي لها، وأعطى للمحكمة إمكانية توجيه غرامة في حق صاحب هذا التعرض لفائدة المحافظة العقارية لا يقل مبلغها عن 10% من قيمة العقار أو الحق المدعى به.^[64]

إلا أن ما يمكن أن يثير الانتباه هو مدى إمكانية إعمال الفصل 29 من قانون التحفيظ والذي يتحدث عن التعرض الاستثنائي، و الذي لا يمكن إعماله في مسطرة التحفيظ الإجباري، وفقا لما نص عليه الفصل 51-18 الذي جاء فيه: '' لا يقبل أي تعرض بعد انتهاء الأجل المنصوص عليه في الفصل 51-16 ''. وهذا يتنافى صراحة مع المبدأ القائم عليه نظام الشهر العيني باعتبار مطالب التحفيظ مجرد ادعاءات وتبقى قابلة للتعرض حتى اللحظة الأخيرة قبل اتخاذ المحافظ لقرار التحفيظ، أو الإحالة على القضاء إذا تخللته تعرضات.^[65]

غير أن هناك استثناء يمكن استنتاجه من خلال الفصل 24 وخصوصا الفقرة الأخيرة، وهي الحالة التي تتم فيها المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا لمقتضيات الفصل 84، حيث نستشف أنه يمكن أن يقدم التعرض حتى ولو فات أجل أربعة أشهر المنصوص عليه في الفصل 51-18.

ثانيا : تأسيس الرسوم العقارية

بالعودة إلى الفصل 51-19 نجده ينص على أنه بمجرد انتهاء أجل التعرض يقوم المحافظ بإنشاء الرسوم العقارية لمطالب التحفيظ التي لم تكن محل تعرض، ويحيل المطالب المثقلة بالتعرضات على المحكمة الابتدائية للبت في النزاعات المتعلقة بها. وهكذا فإن المحافظ يكون أمام أمرين:

§        تأسيس الرسوم العقارية للمطالب غير المثقلة بالتعرضات.

§        وإحالة المطالب المثقلة بالتعرضات على المحكمة الابتدائية.

وتجدر الإشارة هنا الى أن المشرع قد أغفل مجموعة من النقاط يمكن أن تثير عدة اشكالات، بحيث أنه لم يتطرق إلى ضرورة طلب المحافظ للموافقة على التحديد من طرف طلاب التحفيظ الذين تغيبوا عن عمليات التحديد، وهذا فيه ضرر للمالكين، كما أنه من شأنه أن يعرض المحافظ للمسائلة لا سيما أن المساحة والحدود لها طابع نهائي بعد التحفيظ^[66]. كما أنه لم يتطرق كذلك لإمكانية رفض مطلب التحفيظ لعدم كفاية الحجج أو لعدم صحة الطلب، وكذا لإمكانية إلغائه في الحلات المنصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري.

خاتمة

تعتبر المسطرة الجديدة للتحفيظ الإجباري بمثابة تتويج للمطالب الملحة التي نادى بها الفقه والباحثين والمهتمين بالسهر على الأمن العقاري، لما شكله مبدأ الاختيارية ومحدودية المساطر الإجبارية السابقة من عائق أمام تعميم نظام التحفيظ العقاري، بالنظر للدور الذي يلعبه العقار المحفظ في تحقيق التنمية على مستوى كل المشاريع الاستثمارية. فالغاية التي تؤرق بال هؤلاء الساعين عن حق إلى تنمية شمولية في بلدنا فيما يخص  المجال العقاري، هو العمل على جعل جميع العقارات خاضعة لنظام التحفيظ العقاري وتجاوز الازدواجية التي نعيشها اليوم بين عقارات محفظة وأخرى غير محفظة.

وهكذا فقد شكلت مسطرة التحفيظ الإجباري الجديدة التي جاء بها القانون رقم 14.07 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري، خطوة هامة للسير نحو إجبارية وتعميم التحفيظ ببلادنا، إذ أنها تتميز بمجموعة من الخصائص والمميزات بحيث تستجيب للسرعة من خلال الآجال القصيرة المعطاة للقيام بمختلف مراحلها سواء فيما يخص الأجل المضروب لمراقبة ملف منطقة التحفيظ الإجباري، أو إيداع مطالب التحفيظ وشهرها، أو فيما يتعلق بالقيام بالتحديد وتلقي التعرضات وإنشاء الرسوم العقارية. وكذلك الخصائص المعطاة لها كالإجبارية والمجانية، وخاصية الشمولية التي  تؤكد لنا الرغبة الملحة والنظرة المستقبلية في تعميم نظام التحفيظ العقاري، وما ينتج عن ذلك من وقع اقتصادي واجتماعي وقانوني على مختلف السياسات العمومية والقطاعية.

لائحة المراجع

v   المراجع العامة والخاصة

ü    أحمد الدريوش، أصول نظام التحفيظ العقاري، بحث في مصادره المادية والرسمية وفي توجيه الفقهاء لنظر الشرع الاسلامي عليه، الطبعة الأولى 2003، منشورات سلسلة المعارف القانونية، مطبعة الأمنية الرباط.

ü    ادريس الفاخوري ، نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 07-14، طبعة 2013 ، مطبعة المعارف الجديدة الرباط.

ü    البكاي المعزوز وعبد العالي الدقوقي، محاضرات في نظام التحفيظ العقاري ،طبعة 2013-2012، مطبعة سجلماسة الزيتون- مكناس.

ü    المختار بن أحمد عطار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي [وفق أحدت التعديلات ] الطبعة الأولى 2013-2014 مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء.

ü    أنور عبد الله سليمان جبر، انتقال الملكية العقارية بالبيع: دراسة مقارنة، دون ذكر رقم الطبعة، 2011، نشر منشأة المعارف بالإسكندرية.

ü    محمد بلحاج السلمي، "سياسة التحفيظ العقاري في المغربي بين الإشهار العقاري والتخطيط الاجتماعي والاقتصادي"، ماي 2002، منشورات عكاظ، الرباط.

ü    محمد خيري مستجدات قضايا التحفيظ العقار في التشريع المغربي، المساطر الادارية والقضائية طبعة 2013 مطبعة المعارف الجديدة، الرباط.

ü    محمد محبوبي ، أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية العقارية وفق المستجدات التشريعية للقانون رقم 07-14و قانون 08-39، طبعة 2014 ، مطبعة المعارف الجديدة الرباط.

ü      محمود شوارق، '' المساطر القانونية لتدبير أملاك الجماعات الحضرية والقروية ''، الجزء الأول . مكتبة السلام للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى 2008.

ü      الحبيب شراق القواعد المنظمة للرسوم العقارية المؤسسة إثر التحفيظ، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- وجدة، -2002-2003.

v   الرسائل والأطروحات

ü    أسامة السالمي، التسجيل العقاري الإجباري، مذكرة ختم الدروس بالمعهد الأعلى للقضاء-تونس، السنة 2012.

ü    خالد العظيمي، التحفيظ الإجباري وفق قانون 14.07: دراسة مقارنة بالتسجيل الإجباري التونسي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- سطات، السنة الجامعية 2012-2013.

ü    زكرياء الحفظاوي، التحفيظ الإجباري في ضوء القانون رقم 14.07، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي- الرباط.

v   المجلات والندوات

ü    شكيب حيمود، ''التحفيظ الإجباري وفق مقتضيات القانون رقم 14.07''، مجلة المنبر القانوني، العدد 1، السنة 2012، مطبعة المعارف الجديدة- الرباط.

ü    نجيب شوقي ،مسطرة التحفيظ الإجباري بشأن ضم الأراضي الفلاحية بعضها إلى بعض ظهير 30 يونيو 1962 وأثرها على التنمية في المجال القروي، أشغال ندوة العقار والاستثمار المنظمة من طرف وحدتي التكوين والبحث لنيل الدكتوراه ونيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار في كلية الحقوق وجدة 19 و20 ماي 2006.

---

[1] - أنور عبد الله سليمان جبر، انتقال الملكية العقارية بالبيع: دراسة مقارنة، دون ذكر رقم الطبعة، 2011، نشر منشأة المعارف بالإسكندرية، ص 3.

[2] - الحبيب شراق القواعد المنظمة للرسوم العقارية المؤسسة إثر التحفيظ، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- وجدة، -2002-2003، ص 2. 

[3] - أحمد الدريوش، أصول نظام التحفيظ العقاري، بحث في مصادره المادية والرسمية وفي توجيه الفقهاء لنظر الشرع الاسلامي عليه، الطبعة الأولى 2003، منشورات سلسلة المعارف القانونية، مطبعة الأمنية الرباط ، ص28.

[4] - القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5587.

[5] - وقد تم تضمين هذه الحالات في الفصلين 7 و8 من ظ ت ع.

[6] - ينص الفصل 6 من قانون التحفيظ العقاري على ما يلي : " ان التحفيظ أمر اختياري، غير أنه إذا قدم مطلب للتحفيظ فإنه لا يمكن سحبه مطلقا.".

[7] - خالد العظيمي، التحفيظ الإجباري وفق قانون 14.07: دراسة مقارنة بالتسجيل الإجباري التونسي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة الحسن الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية- سطات، السنة الجامعية 2012-2013، ص: 26.

[8] - أسامة السالمي، التسجيل العقاري الإجباري، مذكرة ختم الدروس بالمعهد الأعلى للقضاء-تونس، السنة 2012، ص4

[9] - انظر الفصل 6 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14

[10] - أسامة السالمي، م س، ص 9.

[11] - انظر الفصل 7 من ظهير التحفيظ العقاري حسب كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14

[12] - انظر الفصل 51- 7 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14

[13] - والتي حددها مرسوم رقم 358.97.2 الصادر في 24 صفر 1415 [30يونيو1997] بتحديد تعريفة رسوم المحافة على الأملاك العقارية

[14] - انظر الفصل 51-13 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بقانون 07-14

[15] - نجيب شوقي ،مسطرة التحفيظ الإجباري بشأن ضم الأراضي الفلاحية بعضها إلى بعض ظهير 30 يونيو 1962 وأثرها على التنمية في المجال القروي، أشغال ندوة العقار والاستثمار المنظمة من طرف وحدتي التكوين والبحث لنيل الدكتوراه ونيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار في كلية الحقوق وجدة 19 و20 ماي 2006، ص 22 .

[16] - هذه المنطقة التي كانت في ظل مسطرتي ضم الأراضي، والتحفيظ الجماعي، تقتصر على المجال القروي فقط، أصبح بالإمكان الآن أن تحدد في المدار الحضري كذلك.

- إلا أن الاشكال المطروح بهذا الخصوص في قيمة هذه الشهادة وطبيعتها القانونية؟ [17]

[18]  _ تكمن بساطة المسطرة في هذه الحالة كونها لم تشترط الوجود المسبق لسند الملكية والذي الزمت المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية ان  يكون محررا وفق شكليات محددة.

[19] انظر الفصل 51-7 من ظهير التحفيظ العقاري حسب كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14

[20] - انظر الفصل 51-14 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل و المتمم بقانون 07-14

[21] - محمد بلحاج السلمي، "سياسة التحفيظ العقاري في المغربي بين الإشهار العقاري والتخطيط الاجتماعي والاقتصادي"، ماي 2002، منشورات عكاظ- الرباط، ص: 300.

[22] - المختار بن أحمد عطار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي [وفق أحدت التعديلات ] الطبعة الأولى 2013-2014 مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، ص63.

[23] - ادريس الفاخوري ، نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 07-14، طبعة 2013 ، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، ص 21.

[24] - محمد خيري مستجدات قضايا التحفيظ العقار في التشريع المغربي، المساطر الادارية و القضائية طبعة 2013 مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، ص 130.

[25] - المختار بن أحمد العطار، م س، ص 63.

[26] - البكاي المعزوز ، وعبد العالي الدقوقي، محاضرات في نظام التحفيظ العقاري ،طبعة 2013-2012، مطبعة سجلماسة الزيتون ، مكناس ص118.

[27] - محمد محبوبي ، أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية العقارية وفق المستجدات التشريعية للقانون رقم 07-14و قانون 08-39، طبعة 2014 ، مطبعة المعارف الجديدة الرباط ،ص32و33.

[28] - ادريس الفاخوري ، م س ص17

[29] - محمد خيري ،م س ص 132.

[30] - محمد خيري ، م س ص 134

[31] - حدد المشرع المغربي الأشخاص الذين يمكنهم إيداع مطلب التحفيظ من خلال الفصول التالية:

الفصل 10

" لا يجوز تقديم مطلب التحفيظ إلا ممن يأتي ذكرهم:

   -المالك؛

  - الشريك في الملك مع الاحتفاظ بحق الشفعة لشركائه، وذلك عندما تتوفر فيهم الشروط اللازمة للأخذ بها؛

  - المتمتع بأحد الحقوق العينية الآتية: حق الانتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء والتعلية، والحبس؛

   - المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.

والكل مع مراعاة المقتضيات المتعلقة بالتحفيظ الإجباري."

الفصل 11

" يجوز للدائن، الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله، طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه."

الفصل 12

"يحق للنائب الشرعي أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر حين تكون لهذا المحجور أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا أو قاصرا."

[32] - يتضمن هذا الفرع 19 فصلا من الفصل 01-51 إلى الفصل 19-51.

[33] - خالد العظيمي، م س، ص: 51.

[34] - يراد بها ضم الأراضي الفلاحية بعض إلى بعض، طبقا للمرسوم الصادر بتاريخ 25-07-1962.

[35] - شكيب حيمود، ''التحفيظ الإجباري وفق مقتضيات القانون رقم 14.07''، مجلة المنبر القانوني، العدد 1، السنة 2012، مطبعة المعارف الجديدة- الرباط، ص 49.

[36] - خلافا لما كان معمولا به في مسطرتي الضم والتحفيظ الجماعي، حيث تقتصر على المدار القروي فقط.

[37] - الفصل 51-2 من الفرع السادس من ظ ت ع.

[38]_ ينص الفصل 1-51 : '' تخضع العقارات الموجودة  في مناطق التحفيظ الاجباري لمقتضيات هذا الفرع ولما لا يخالفها من مقتضيات هذا القانون".

[39] - الفصل 4-51 من قانون 07-14.

[40] - خالد العظيمي، م س، ص 56-57.

[41] - الفصل 3-51 من قانون 07-14.

[42] -ينص الفصل 51.5 على أنه: "تنفذ أشغال البحث التجزيئي والقانوني من طرف مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بمؤازرة اللجنة المشار إليها في الفصل 51-3 من هذا القانون."

[43] - ينص الفصل 51.5 على أنه: "تحيل مصالح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية على لجنة التحفيظ الإجباري ملفا يتكون من..."

[44] - تنص الفقرة الأولى من الفصل 51.5 على أنه: "يجب على اللجنة أن تقوم بمراقبة الملف المذكور وإرساله إلى المحافظ على الأملاك العقارية المعني، داخل أجل شهرين ابتداء من تاريخ توصلها به."

[45] - خالد العظيمي، م س، ص 61.

[46] - شكيب حيمود، م س، ص50.

[47] - محمود شوارق، '' المساطر القانونية لتدبير أملاك الجماعات الحضرية والقروية ''، الجزء الأول . مكتبة السلام للطباعة والنشر والتوزيع، الطبعة الأولى 2008، ص 145.

[48] - شكيب حيمود، م س، ص 50.

[49] - زكرياء الحفظاوي، التحفيظ الإجباري في ضوء القانون رقم 14.07، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي- الرباط، ص 23.

[50] - ينص الفصل 6-51 من قانون 07-14 : '' أما بالنسبة للمالكين الذين لا يتوفرون على وثائق أو تكون وثائقهم غير كافية، فيجب على السلطة المحلية أن تنجز لهم شهادات إدارية للملكية ''.

[51] - ينص الفصل 7-51 من قانون 07-14 على أنه: "تحرر مطالب التحفيظ وتدرج تلقائيا في اسم الملك الخاص للدولة بالنسبة للقطع التي لم يتم التعرف على مالكيها أثناء أشغال البحث. أما القطع التي تغيب أو تقاعس مالكوها فإن مطالب تحفيظها تحرر وتدرج تلقائيا في اسمهم".

[52] -  زكرياء الحفظاوي، م س، ص 25.

[53] - يشار إلى أن التعرضات مستثناة من مبدأ المجانية القائمة على مسطرة التحفيظ الإجباري.

[54] - المادة 10-51 من قانون 07-14.

[55] - زكرياء الحفظاوي، م س، ص 26.

[56] - وللإشارة فإن هذه المطالب لا يتم شهرها كما هو الشأن بالنسبة للمسجرة العادية، بل يكفي نشر الإعلان عن إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بالجريدة الرسمية.

[57] - خالد العظيمي، م س، ص 73.

[58] - يتضمن الإعلان المذكور حسب ما جاء في الفصل 51-12 ما يلي:

- موقع المنطقة الخاضعة للتحفيظ الإجباري.

- تاريخ إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين لدى السلطة المحلية.

- أجل التعرض.

يعلق هذا الإعلان إلى غاية انتهاء أجل التعرض بمقر السلطة المحلية والجماعات المعنية والمحكمة الابتدائية والمحافظة.

[59] - زكرياء الحفظاوي، م س، ص 29.

[60] - الفصل 44-51: '' يستدعي المحافظ طالبي التحفيظ وكل متدخل في مسطرة التحفيظ بكيفية قانونية للحضور شخصيا في عملية التحديد.

[61] - خالد العظيمي، م س، ص 75.

[62] - خاد العظيمي، م س، ص 77.

[63] - ينص الفصل 24 على أنه: "يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل وذلك:

1.      في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود العقار؛=

2.      في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه؛

3.      في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون.

[64] - الفصل 48 من ظـ ت ع.

[65] - زكرياء الحفظاوي، م س، ص 37.

[66] - شكيب حيمود، م س، ص55.