آثار الرهن الرسمي

  

مقدمة

   نظمت مدونة الحقوق العينية[1] بشكل متكامل و بصورة شاملة لمختلف المعاملات المتداولة في العقار بمواد واضحة سواء من حيث المبنى أو من حيث المعنى، كما أطرت كثير من المعاملات و العقود التي لم يشملها ظهير 1915 الملغى، و جعلت قانون الإلتزامات و العقود مصدرا احتياطيا في النوازل المعقودة على القضاء.[2]

   مما لا يخفى عن البيان؛ أن الحقوق العينية تنقسم إلى حقوق عينية أصلية[3]      و أخرى تبعية أو ما يصطلح عليها الضمانات أو التأمينات.

   و نظرا للمخاطر التي يتضمنها الضمان العام، قرر المشرع بعض النظم القانونية التي تحقق ضمانا يحتمي به الدائن، و هي الضمانات العينية باعتبارها أكثر فعالية، حيث يتعلق الضمان بعين تكفل سداد الدين، و تعطيه حق أولوية في استيفاء دينه من هذه العين على باقي الدائنين، كما تمكنه من حق تتبعها في أي يد انتقلت إليها.

   من بين هذه الضمانات التي تخول هذه الحقوق للدائن نجد الرهن الرسمي[4]، يتصدر هذا الأخير مختلف أنواع الضمانات، و أصبحت له أهمية كبيرة في سوق التمويل، لأن القروض المقدمة للمستثمرين و لمختلف شرائح المجتمع في شتى الميادين الصناعية، المهنية، الحرفية و الخدماتية، عرفت تطورا مهما و تزايد حجمها لمواكبة التطور الاقتصادي و الاجتماعي.[5]  

   لقد راعى المشرع المغربي هذه الاعتبارات في تنظيمه للرهن الرسمي، حيث أفرد له 49 مادة، بدءا من المادة 165 و انتهاءا بالمادة 213 من مدونة الحقوق العينية.

   فإذا كان ظهير 19 رجب 1915 الملغى عرف الرهن الرسمي في فصله 157 بأنه: "حق عيني عقاري على العقارات المخصصة لأداء التزام، و هو بطبيعته غير قابل للتجزئة و يبقى بكامله على العقارات المخصصة له، و على كل عقار منها و على كل جزء من هذه العقارات و يتبعها في أي يد تنتقل إليها العقارات".

   فإن مدونة الحقوق العينية الجديدة عرفته في مادتها 165على أنه "حق عيني تبعي يتقرر على ملك محفظ أو في طور التحفيظ، و يخصص لضمان أداء دين".

   فما هي إذن الأحكام العامة للرهن الرسمي؟ و ما هي الآثار المترتبة عنه؟

   للإجابة عن هذه الإشكالات؛ ارتأينا تقسيم هذا الموضوع إلى مبحثين:

   المبحث الأول: الأحكام العامة للرهن الرسمي

   المبحث الثاني: آثار الرهن الرسمي و مسطرة تحقيقه  

المبحث الأول: الأحكام العامة للرهن الرسمي

   لعل الأهمية التي حظي بها الرهن الرسمي من قبل المشرع المغربي راجع إلى إيجابيات هذا الرهن، و مدى انعكاسه على الاقتصاد الوطني ككل، الأمر الذي يستدعي منا تبيان خصائص الرهن الرسمي و أنواعه (المطلب الأول)،على أن نخصص "المطلب الثاني" للأموال التي يجوز إنشاء الرهن الرسمي عليها        و تمييزه عن باقي الضمانات العينية الأخرى.

المطلب الأول: خصائص الرهن الرسمي و أنواعه

   يقتضي منا هذا المطلب تجزيئه إلى فقرتين: "الفقرة الأولى" ستخصص لخصائص الرهن الرسمي، أما "الفقرة الثانية" فسنتطرق فيها لأنواعه.

الفقرة الأولى: خصائص الرهن الرسمي

   يتميز الرهن الرسمي بالخصائص التالية:

أولاـ أنه حق عيني: فالرهن الرسمي يولي صاحبه حق التتبع و الأولوية، فحق التتبع يسمح للدائن المرتهن أن يتتبع العقار المعقود عليه الرهن في يد حائز له، أما حق الأولوية فيسمح له أن يقدم على باقي الدائنين للحصول على دينه من ثمن العقار إن لم يف المدين بدينه عند حلول أجل الدين.

ثانياـ أنه حق عيني عقاري: ذلك أن الرهن الرسمي لا يتقرر مبدئيا إلا على العقار، و مع ذلك أجاز قانون التجارة استثناء وقوع الرهن الرسمي على الطائرات و السفن.

ثالثاـ أنه حق عيني تبعي: فوجود الرهن الرسمي يتطلب قيام التزام أصلي يلحق به و يكون ضامنا لتنفيذه و يترتب على هذه الميزة أن بطلان الإلتزام الأصلي يؤدي إلى بطلان الرهن الرسمي و في زواله.[6]

رابعاـ أنه حق لا يقبل التجزئة: فكل جزء من الرهن ضامن لكل الدين و كل جزء من الدين مضمون بكل الرهن.

خامساـ هو حق لا يتطلب خروج العقار من حيازة المدين بل أن العقار يبقى في يد المدين، يستعمله و يتصرف فيه كما يشاء شرط أن لا يترتب على ذلك نقص في قيمته.

سادساـ أنه حق ينعقد كتابة و لا يكون صحيحا إلا إذا قيد بالرسم العقاري بحيث يتعين تقييد الرهن الرسمي في المحافظة العقارية الكائن بدائرتها العقار المرهون، و ذلك تحت طائلة عدم الاعتداد به سواء بين المتعاقدين أو الغير.

   أما إذا تعلق الأمر بالرهن الاتفاقي المتعلق بقرض قصير الأجل؛ فإنه يمكن تأجيل تقييده بالرسم العقاري لمدة لا تتعدى 90 يوما.[7]

الفقرة الثانية: أنواع الرهن الرسمي

   للرهن الرسمي نوعين: الرضائي، الجبري، و ذلك طبقا لما جاء في المادة 170 من مدونة الحقوق العينية.

أولاـ الرهن الرسمي الرضائي

   هو الرهن الذي يحصل باتفاق الأطراف كأن يستدين شخص مبلغا من المال من آخر و يعقد المدين رهنا رسميا على عقار له ضمانا للدائن على استيفاء دينه.

   للرهن الرسمي الرضائي خمس شروط:

أ ـ يشترط صدور الرهن الرضائي عن مالك العقار الواقع عليه الرهن.

ب ـ يشترط أن يكون الرهن صادرا عمن هو أهل التصرف.

ج ـ يشترط أن يعين في العقد المبلغ المضمون بالرهن أو ما يعرف اصطلاحا بمبدأ تخصيص الرهن.

د ـ لا يشترط أن يكون عاقد الرهن هو المدين بالذات؛ ذلك أنه يجوز لأي شخص أن يعقد رهنا رسميا على عقار له ضمانا لدين على غيره.

ه ـ لا يشترط أن ينظم عقد الرهن في المغرب؛ فبمقتضى الفصل 181 يمكن أن تتضمن العقود المحررة بالأقطار الأجنبية رهنا صحيحا على عقارات محفظة

كائنة في المغرب.

   غير أن يشترط أن تكون هذه العقود موافقة لمقتضيات التشريع المتعلق بالنظام العقاري للتحفيظ، و كذلك لنصوص 19 رجب.[8]

   و لا يحد من تطبيق القانون الأجنبي في المغرب سوى مقتضيات النظام العام و المصلحة الوطنية. [9]

   تجدر الإشارة في هذا الإطار إلى الرهن الرسمي الرضائي يتفرع عنه نوع آخر من الرهون، ألا و هو الرهن الرسمي المؤجل و ذلك على ما ورد في الفصل 182؛ حيث اعتبره هذا الفصل بأنه نوع من الرهون الرضائية المتعلقة بقروض قصيرة الأجل و التي يجوز تأجيل شهرها أو قيدها بالرسم العقاري مدة من الزمن لا تتجاوز تسعين يوما دون أن يعرض الدائن من جراء هذا التأجيل لفقدان رتبة دينه، بل تبقى مكتسبة له بشرط أن يتقيد بالأحكام التالية و المنصوص عليها في الفصلين 183 و 184:

   ـ يحرر عقد الرهن بالشكل المعتاد و تسلم صورته الأصلية أو نسخة عنه مع نسخة من الرسم العقاري إلى الدائن المرتهن.

   ـ يعمد الدائن إلى إيداع عقد الرهن و صورة الرسم العقاري في المحافظة العقارية و يحظر على المحافظ العقاري خطأ إجابة أي طلب تسجيل يضر بحقه أثناء مدة لا تتجاوز تسعين يوما.

   ـ إن هذا الإيداع الذي يعتبر في أثناء المدة المذكورة بمثابة اعتراض يجري قيده بتاريخ وقوعه في سجل الطلبات، كما يشار إليه بقيد مؤقت في الرسم العقاري و بصورة استثنائية لا يدون هذا القيد في نسخة الرسم العقاري المحتفظ بها لدى المحافظة.[10]

ثانياـ الرهن الرسمي الجبري

   تنص المادة 171 من مدونة الحقوق العينية على أنه "يكون الرهن الإجباري بدون رضى المدين في الحالات التي يقررها القانون".

   و عليه؛ فالرهن الإجباري يتميز عن الرهن الرضائي بخاصيتين:

أولاـ الرهن الجبري يتقرر بدون إرادة و رضى المدين بينما الرهن الرضائي لا يمكن أن يتم إلا بموافقة صاحب العقار.

ثانياـ الرهن الجبري يضمن أي حق يعود لأي شخص كان، و من أهم أنواع الرهون الجبرية و التي كان قد ورد عليها النص في الفصل 163 من ظهير 19 رجب الملغى هي:

   أ ـ الرهن الجبري المقرر ضمانا لحقوق فاقدي الأهلية و ناقصها.

   ب ـ الرهن الجبري المقرر ضمانا لحقوق و ديون الزوجة.

   ج ـ الرهن الجبري المقرر ضمانا للمبالغ المستحقة للمقاولين و المهندسين على المنشآت التي عهد إليهم بإنشائها أو ترميمها.

   د ـ الرهن الجبري المقرر على عقارات التركة ضمانا لحقوق الدائنين           و الموصى لهم.

   ه ـ الرهن الجبري المقرر ضمانا لحقوق البائع و المقايض و المقاسم.

   و ـ الرهن الجبري المقرر لكتلة الدائنين على عقارات المفلس ضمانا للديون المحققة في طابق التفلسة.

   و تجدر الإشارة أن مدونة الحقوق العينية لم تتطرق لحالات الرهن الإجباري بالحجم الذي كان موجودا في ظل ظهير 19 رجب الملغى، و إنما اكتفت بالقول أنه يكون وفق الحالات المقررة قانونا في المادة 171، إذا ما أخذنا بعين الاعتبار ما ورد في نطاق الفصل 172 بعده.[11]

المطلب الثاني: الأموال التي يجوز إنشاء الرهن الرسمي عليها  و تمييزه عن باقي الضمانات العينية الأخرى

   يقتضي منا هذا المطلب تقسيمه إلى فقرتين: سنخصص "الفقرة الأولى" إلى الأموال التي يجوز إنشاء الرهن الرسمي عليها، على أن نتحدث في "الفقرة الثانية" عن أوجه التشابه و الاختلاف بين الرهن الرسمي و باقي الضمانات العينية الأخرى.

الفقرة الأولى: الأموال التي يجوز إنشاء الرهن الرسمي عليها

   يشترط كيفما يكون المال قابلا لإنشاء رهن رسمي عليه، أن تتوفر فيه الشروط التالية:

أولاـ أن يكون عقارا

   ذلك أن الرهن الرسمي حق عقاري، و من ثم فإنه لا يقع إلا على العقارات، أما المنقولات فهي مبدئيا غير قابلة لإنشاء رهن رسمي عليها، إلا إذا كانت المنقولات متصلة بالعقار المحفظ عن طريق التخصيص، فهي تصبح عقارات بالتخصيص و بالتالي يسوغ عقد رهن رسمي عليها تبعا للعقار المتصل به.  

ثانياـ أن يكون عقارا قابلا بحد ذاته للتداول

   ذلك أن الرهن الرسمي يولي الدائن في حالة عدم دفع الدين في الاستحقاق حق بيع العقار في المزاد العلني، فلا بد إذن أن يكون العقار الواقع عليه الرهن مما يجوز التعامل فيه بحد ذاته و قابلا للبيع و الشراء، و على هذا لا يسوغ إنشاء رهن رسمي على العقارات التي لا تقبل التداول أصلا كالعقارات التابعة لأملاك الدولة العامة أو العقارات الموقوفة، كما لا يجوز إنشاء رهن رسمي على الأموال التي لا تقبل التداول إلا تبعا للعقار المرتبطة به كحقوق الارتفاق التي لا تقبل التصرف إلا تبعا للعقار المرتفق.[12]

الفقرة الثانية: تمييز الرهن الرسمي عن باقي الضمانات العينية الأخرى

أولاـ تمييز الرهن الرسمي عن الرهن الحيازي

   الرهن الرسمي العقاري هو حق عيني يرد على العقارات المخصصة له،      و هو يتمتع بالخصائص المشتركة للحقوق العينية التبعية؛ فهو حق عيني لا ينشا دون حق أصلي يتمثل في دين سابق و هو يرد على كل الشيء موضوع الرهن، فكل جزء من الشيء الموهون يشكل ضمانا لكل الدين، كما أن كل جزء من الدين المرهون مضمون بكامل العين موضوع الرهن، كما أن الرهن الرسمي          و باعتباره حق عيني فهو يخول حق التتبع و الأفضلية للدائن المرتهن.

   ينتج الرهن الرسمي بكافة أنواعه الآثار التي تنتج عن الرهن الحيازي، سواء منها ما يتعلق بحقوق و التزامات كل من الراهن و المرتهن، و ما يتعلق بأثر الرهن.[13]

   فإذا كان الرهن الرسمي يقع على العقارات و العقارات بالتخصيص، فإن الرهن الحيازي و وفقا للفصل 1170 من قانون الإلتزامات و العقود يعرفه على أنه "عقد بمقتضاه يخصص المدين أو أحد من الغير يعمل لمصلحته شيئا منقولا أو عقاريا أو حقا معنويا آخر لضمان الالتزام، و هو يمنح الدائن حق استيفاء دينه من هذا الشيء بالأسبقية على جميع الدائنين الآخرين، إذا لم يف له به المدين".[14]

   و يختلف الرهن الرسمي عن الرهن الحيازي في أنه لا ينقل حيازة الشيء المرهون إلى الدائن المرتهن، و هو ما من شأنه أن يجعل الرهن الرسمي العقاري ضمانا ناجعا لأداء الديون إضافة إلى تدعيم مجال الائتمان و الإنعاش العقاري.[15]

   كما أنهما يختلفان أيضا في أن من خصائص الرهن الرسمي هو أنه حق لا يتطلب خروج العقار من حيازة المدين، بل أن العقار يبقى في يد المدين يستعمله و يتصرف فيه كما يشاء شرط أن لا يترتب على ذلك نقص في قيمته، أما الرهن الحيازي فهو يسلب حيازة المرهون من الراهن (المدين) و يمنحها إلى المرتهن (الدائن).[16]

   إن الرهن الحيازي الواقع على منقول يضمن ـ بالإضافة إلى أصل الدين ـ الفوائد المستحقة إذا لم يكن الطرفين معا مسلمين، أما الرهن الرسمي فلا يمكن أن يضمن دينا ينتج فوائد و استحقاقات دورية إلا إذا توفرت الشروط الآتية:

   ـ أن لا يكون الطرفان معا مسلمين.

   ـ أن ينص في عقد الرهن المسجل على أن الدين المضمون منتج للفائدة.

   ـ أن يكون سعر الفائدة محددا في عقد الرهن.

   و حتى عندما تتوفر هذه الشروط؛ لا يمكن للرهن أن يضمن ـ بالإضافة إلى رأس المال ـ إلا الفائدة المتجمعة عن السنة الجارية و السنة التي قبلها، و ما عدا ذلك من الفائدة يكون مجرد دين عادي لا يضمنه الرهن، سواء تعلق الأمر بالفوائد المستحقة قبل التسجيل و التي لم يشر إليها عقد الرهن، أو التي استحقت بعد ذلك و مضى عليها أكثر من سنتين.[17]

ثانياـ تمييز الرهن الرسمي عن حق الامتياز

   يعتبر حق الامتياز أحد أشكال الضمانات العينية لاستيفاء دين معين، و لقد عرفه الفصل 154 من ظهير 2 يونيو 1915 بأنه "حق عيني تخول بمقتضاه صفة الدين لدائن الأفضلية على باقي الدائنين حتى و لو كانوا دائنين برهن رسمي"، و عرفه قانون الالتزامات و العقود بأنه حق أولوية يمنحه القانون على أموال المدين نظرا لسبب الدين، و ذلك لفائدة الدائن الذي يقدم عن باقي الدائنين  و لو كانوا دائنين مرتهنين رهنا رسميا.[18]

   و عرفه القانون المدني المصري في مادته 1130 على أنه "أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفته".[19]

   إذا كان الرهن الرسمي يرد على العقارات من حيث المبدأ، و المنقولات استثناءا في حالة ما إذا كان هذا المنقول مخصص لخدمة العقار (العقار بالتخصيص)، فإن حق الامتياز هو حق عيني تبعي غير قابل للتجزئة يرد على المنقول و العقار يقرره القانون لفائدة الدائن اعتبارا لسبب الدين دون شخص الدائن، و يخول لصاحبه حق التتبع و حق الأفضلية في استيفاء ديونه عن باقي الدائنين و لو كانوا يتمتعون برهن رسمي من الدرجة الأولى.[20]

   جدير بالذكر أن حقوق الامتياز تنتج أثرها و لو لم تقيد بالرسم العقاري و يحدد و يثبتها القانون[21]، بخلاف الرهن الرسمي الذي يوجب ضرورة تسجيله في السجل العقاري.

المبحث الثاني: آثار الرهن الرسمي و مسطرة تحقيقه

   يترتب على إبرام عقد الرهن الرسمي و كغيره من العقود آثار عدة و هي تلك الالتزامات التي تحكم أطراف العلاقة العقدية (المطلب الثاني)، أما "المطلب الثاني" فسيتحدث عن مسطرة تحقيق هذا الرهن.

المطلب الأول: آثار الرهن الرسمي

   سنعمل في هذا المطلب على تبيان كل من آثار الرهن بالنسبة للعقار المرتهن  و الدين المضمون (الفقرة الأولى)، آثار الرهن بالنسبة للمدين الراهن (الفقرة الثانية)، آثار الرهن الرسمي تجاه الدائن المرتهن (الفقرة الثالثة) على أن نخصص الحديث في الفقرة الرابعة عن آثاره تجاه الغير.  

الفقرة الأولى: آثار الرهن الرسمي بالنسبة للعقار المرتهن و الدين المضمون

   ففيما يخص آثار الرهن الرسمي بالنسبة للعقار المرتهن؛ فإنه إذا ما قرر رهن رسمي على عقار، فإن هذا الرهن يشمل جميع الملحقات الموجودة وقت الرهن كالأبنية و المنشآت و الأغراس المغروسة، و الأشياء المنقولة المتصلة بالعقار عن طريق التخصيص، و حقوق الارتفاق المترتبة لمصلحة العقار المرهون على عقارات أخرى.[22]

   أما فيما يتعلق بالدين المضمون؛ فإنه ينبغي التمييز بين رأس المال و بين الفوائد.

   فالرهن الرسمي يضمن رأس المال بكامله.

   أما ما يخص الفوائد؛ فيجب التفريق بين الفوائد التي كانت مستحقة وقت تسجيل الرهن، و بين الفوائد التي استحقت بعد تسجيله.

   فمن حيث الفوائد المستحقة وقت التسجيل؛ إما أن يكون الدائن قد ذكرها في صك الرهن، و إما أن يكون قد أهمل ذكرها، ففي الحالة الأولى يشملها الرهن و تكون مضمونة كأصل الدين، و في الحالة الثانية لا يشملها الرهن و يكون الدائن المرتهن بالنسبة إليها بمثابة دائن عادي.

   أما من حيث الفوائد المستحقة بعد التسجيل؛ فالمشرع وجد أن لا يجعلها مضمونة كالأصل بدون تحديد، ذلك أن جعل الفوائد المستحقة منذ التسجيل مضمونة دون أي تجديد يخالف مبدأ تخصيص الرهن بالنسبة للغير الذي يبقى جاهلا مقدار الفوائد المستحقة و الباقية بدون دفع، فضلا عن أن ذلك قد يسمح للمدين أن يتواطأ مع الدائن المرتهن لتكون مطالبته شاملة علاوة على أن أصل الدين بفوائد سبق أن استحقت و سددت لتستنفذ هذه الفوائد ما يمكن أن يبقى من ثمار العقار المرتهن المطروح للبيع بالمزاد، الأمر الذي يلحق ضررا جسيما ببقية الدائنين.[23]

الفقرة الثانية: آثار الرهن الرسمي العقاري في مواجهة المدين الراهن

   إن أهم آثار الرهن الرسمي العقاري بقاء حيازة العقار المرهون في يد المدين الراهن، حيث يستمر هذا الأخير في الاستفادة من عقاره و ما يدره عليه من ثمار و مكاسب.

   فالرهن الرسمي لا يحرم من حق الاستعمال و حق الاستغلال المخولين للدين على عقاره المرهون كإحدى عنصري حق الملكية، و لا من حق التصرف لكن في الحدود التي لا يترتب عنها إضرار بحقوق الدائن المرتهن، إذ لا تنتهي[24] علاقة المدين الراهن بعقاره بمجرد إنشاء حق الرهن الرسمي العقاري، و إنما تنتهي بعدم وفائه بالدين المضمون بالرهن.

   فيجوز للمدين الراهن أن يتصرف في عقاره بالتفويت أو البيع ما دام أن حق الرهن الرسمي الموجود على العقار هو حق عيني يخول حق التتبع في أي يد انتقلت إليه للتنفيذ عليه، كما أنه يحق للمدين الراهن أن يحصل على ائتمان آخر بناءا على العقار المرهون.

   ن المدين الراهن ملزم بضمان سلامة العقار المرهون بالشكل الذي لا يؤدي إلى نقصان قيمته أو هلاكه و الذي ينتج عنه إنقاص قيمة حق الرهن و بالتالي الإضرار بالدائن المرتهن.[25]

   خلاصة القول؛ أن المدين الراهن يعتبر بعد إبرام عقد الرهن الرسمي حارسا على العقار المرهون مع تمتعه بحقوق قانونية، فهو ليس له أن يستعمل العقار    و يستفيد من ثماره و كذا أن يتصرف فيه بالبيع و الكراء بشرط أن لا يترتب أي تغيير أو نقص من الوضعية المادية و القيمية للعقار، فبقاء العقار بيد المدين الراهن مع حفظ حقوق الدائن المرتهن يعد في نظرنا أنجع سبيل لتشجيع مجال الائتمان العقاري و إنعاش السوق الرهنية بالمغرب.

الفقرة الثالثة: آثار الرهن الرسمي العقاري تجاه الدائن المرتهن

   يترتب عن الرهن الرسمي آثار جوهرية لفائدة الدائن المرتهن، هذه الآثار     و التي تعد في حقيقة الأمر حقوقا لفائدة الدائن المرتهن، تنبع بشكل أساسي من الطابع العيني لحق الرهن كحق تبعي لرهن أصلي.[26]

   فإذا قام المدين الراهن ببيع العقار المحمل بالرهن فإن البيع ينقل ملكية العقار إلى المشتري و هو محمل بالرهن.

   و من الناحية العملية؛ غالبا ما يتم تضمين بند اتفاقي في عقد الرهن يشترط الموافقة المسبقة للدائن المرتهن لتفويت العقار المرهون، حيث يكون لزاما على المدين الحصول على تلك الموافقة لتفويت عقاره المرهون إلى الغير، و في حالة عدم استصدارها لا يتم تفويت العقار من الناحية القانونية طبقا لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين، كما أننا نجد أن المحافظ على الأملاك العقارية يرفض تسجيل ذلك التفويت على السجلات العقارية ما دام غير مرفق بموافقة البنك المرتهن، إلا أن منع التفويت لا يكون بسبب الرهن الرسمي الذي لا يمنع كمبدأ عام من بيع العقار المثقل به، و إنما يرجع لوجود بند اتفاقي مضمن في عقد الرهن.[27]

   بقي أن نشير في هذه المسألة إلى أن حق التتبع هو الأمر الأمر الذي يشجع البنك أو مؤسسة القرض على منح القرض على ضوء الإرتباط المباشر بالعقار تفاديا للمشاكل المترتبة عن تفويت العقار المرهون من طرف المدين الراهن.[28]

الفقرة الرابعة: آثار الرهن الرسمي العقاري في مواجهة الغير

   يعتبر غيرا بالنسبة للرهن الرسمي كل من ليس دائنا مرتهنا أو مدينا راهنا، أي كل شخص له حق على العقار المرهون و يتأثر من إنشاء الرهن الرسمي        و ترتيب آثاره.

   فالغير إذن؛ لا تتوفر فيه صفة المديونية، و هو أجنبي عن الدين، و بالتالي فإنه رغم حيازته يجوز للدائن المرتهن ـ البنك مثلا ـ أن ينفذ على العقار المرهون في حالة عدم استيفاء دينه تبعا لحق التتبع.

   فالغير الحائز تربطه علاقة قانونية شخصية مع المدين الراهن دون الدائن المرتهن، و هذا الأخير تربطه بالعقار علاقة مباشرة بعيدة عن أي تأثير للعنصر الشخصي، و إذا أراد الغير الحفاظ على حيازة العقار دون التخلي عنه عليه أن يحل محل المدين الراهن الأصلي فيما عليه من التزامات تجاه الدائن المرتهن أو عليه أن يؤدي أصل الدين و توابعه.

   و هكذا؛ ففي حالة عدم وفاء الحائز الغير بالتزامات المدين الراهن الأصلي تجاه الدائن المرتهن، فإنه يجوز لهذا الأخير بيع العقار موضوع الرهن و الذي هو في حيازة الغير، و ذلك وفق الإجراءات الشكلية المقررة في الحجز العقاري بع 15 يوما من الأمر الرسمي الموجه للمدين الأصلي و الإنذار المرسل للغير الحائز لأداء الدين أو التخلي عن العقار.

   إذن؛ فأمام الحائز خيارين، إما أن يفي بالتزام المدين الأصلي تجاه الدائن المرتهن أو يرتحل عن العقار و هذا وحده ضمانة قوية لفائدة البنوك و مؤسسات القرض حتى لا تتفاجأ بتفويت العقار موضوع الرهن للغير، و بالتالي يفرغ الضمان من محتواه مما يؤثر سلبا على الائتمان العقاري.[29]   

   فيما يخص خيار التخلي عن العقار و رفع اليد عنه من طرف الحائز يتم عن طريق المحكمة الابتدائية الواقع بدائرة نفوذها العقار موضوع النزاع، و يتم الإشهاد بذلك من طرف المحكمة المذكورة و توجه نسخة منه قصد تسجيله في الرسم العقاري.

   على الرغم من اختيار الحائز التخلي عن العقار؛ فإن ذلك لا ينطبق عليه مبدأ من اختار لا يعود إذ يجوز له قانونا أن يمارس خياره الآخر و هو أداء الدين و توابعه.[30] 

المطلب الثاني: مسطرة تحقيق الرهن الرسمي

   تبدأ مسطرة تحقيق الرهن بمجموعة من الإجراءات المسطرية التي يتطلبها التنفيذ على العقار المحفظ والخاصة بتحقيق الرهن الرسمي، والتي تنتهي ببيع العقار المرهون لاستيفاء أصل الدين أو ما تبقى منه وفوائده ومصاريفه.

الفقرة الأولى: مرحلة وضع العقار المرهون تحت يد القضاء

   الأصل أن جميع أموال المدين ضمان عام لدائنيه، ويحق لهم أن يباشروا التنفيذ على أية أموال يختارونها ليتم بيعها لاستيفاء الديون المترتبة في ذمته، وتمكين الدائنين من حقوقهم كاملة إذا كانت حصيلة البيع كافيو لتغطية جميع الديون، وفي هذه الحالة يتسلم كل دائن نسبة معينة من دينه تساوي نسبة دينه لمجموع الديون.

   هذا ما لم توجد أسباب قانونية تمنح حق الأفضلية لدائن معين طبقا للفصلين 1241 و 1242 من قانون الإلتزامات والعقود.[31]

الفقرة الثانية : مرحلة إعداد العقار للبيع بالمزاد العلني

   بهذه المرحلة لا يكفي حجز العقار حجزا تنفيذيا للإعلان عن البيع بالمزاد، بل لابد من القيام بعدة إجراءات تكون ضرورية لإعداد العقار للبيع في مقدمتها ضبط وثائق ملكية العقار ووضعيته القانونية والواقعية، تحديد الثمن الأساسي لبيعه بواسطة خبرة، ووضع دفتر التحملات الذي يحدد شروط البيع، إشهار هذا البيع في الأماكن وبالوسائل المنصوص عليها قانونا وأخيرا تبليغ واستدعاء الأطراف لحظور جلسة المزاد العلني.[32]

الفقرة الثالثة:  مرحلة البيع بالمزاد العلني

   تعتبر مرحلة البيع بالمزاد العلني أهم و أدق مراحل التنفيذ القضائي بصفة عامة سواء تعلق الأمر بحجز منقولات أو عقارات.

   لكن بيع العقار المحفظ في إطار تحقيق الرهن الرسمي يتميز بأهمية خاصة وإجراءات شكلية معقدة، لا تعود فقط لقيمة العقار ولا لضخامة مبلغ الدين المضمون بالرهن في بعض الأحيان، ولا لكون النصوص المنظمة لهذا البيع موزعة بين ظهير 2 يونيو 1915 وقانون المسطرة المدنية، وبعض القوانين الخاصة كالمرسوم الملكي المنظم للقرض العقاري والقرض الخاص بالبناء والقرض السياحي.[33]

الفقرة الرابعة: مرحلة الآثار الناجمة عن البيع بالمزاد

   إذا قام المزاد العلني بالوفاء بالتزاماته بأداء الثمن والمصاريف، فإنه يتسلم محضر إرساء المزاد ويعمل على تسجيله بالرسم العقاري وتترتب ذلك عدة آثار قانونية، بالنسبة لهذا المشتري أو العقار نفسه أو المحجوز عليه أو بقية الدائنين أو الحائز.

   فالمشتري يكسب حقوقا، وتترتب عليه التزامات، والعقار يتم تطهيره ونقل ملكيته والمحجوز عليه تبرأ ذمته تماما إذا كان مجرد كفيل عينين أو في حدود ثمن البيع إذا كان مدينا أصليا، والدائنون تنتقل حقوقهم لثمن البيع المودع بصندوق المحكمة، ويستوفونها حسب الأولوية التي يتمتعون بها أو بالمحاصة إذا كانوا من درجة واحدة.[34]  

 

خاتمة

   يمكن القول من خلال ما سبق؛ أن الرهن الرسمي ينطوي على العديد من المقتضيات الإيجابية التي من شأنها إنعاش قطاع التمويل العقاري و تشجيع الائتمان لكونه يوفر نوعا من الطمأنينة لدى الدائنين خاصة البنوك و مؤسسات القرض، و التي تلعب دورا هاما في الحياة الاقتصادية الوطنية و المعتمدة على الائتمان بشكل أساسي.

   فالآثار الهامة للرهن الرسمي العقاري خاصة بالنسبة لهذه المؤسسات (مؤسسات الائتمان) هي التي دفعت بالمشرع المغربي إلى ربط عملية التسنيد مرحليا بالديون المضمونة برهون رسمية عقارية.

   إن الضمانات بصقة عامة و الرهن الرسمي بصفة خاصة أصبحت لها أهمية كبيرة في الوقت الحاضر لأنها عنصر أساسي في ضمان تمويل الإستثمارات في كافة الميادين الاقتصادية و الاجتماعية، حيث بلغت الكتلة النقدية لمبالغ القروض المضمونة بالرهن الرسمي حدا دفع إلى التفكير في إنشاء سوق رهنية لتداول سندات هذه القروض.

   فإلى أي حد استطاع صانعوا القرار وطنيا و دوليا إنعاش اقتصادهم الوطني من خلال الرهون الرسمية؟

لائحة المراجع

الكتب

ـ إدريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08، سلسلة المعارف القانونية و القضائية، منشورات مجلة الحقوق، طبعة 2013.

ـ الحيمر الحسن، الملف، العدد الخامس، يناير 2005، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء.

ـ المختار عطار، الأنظمة العقارية في المغرب، أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية و العقارية بكلية الحقوق، جامعة القاضي عياض بمراكش يومي 5 و 6 أبريل 2002، طبعة 2003. 

ـ سفيان ادريوش، تسنيد الديون الرهنية، مقاربة قانونية و مالية، الطبعة الأولى، أكتوبر 2009، الجزء الأول، مطبعة الأمنية، الرباط.

ـ سفيان ادريوش، تسنيد الديون الرهنية، مقاربة قانونية و مالية، الجزء الثاني، الطبعة الأولى، أكتوبر 2009، مطبعة الأمنية، الرباط.

ـ عبد العزيز توفيق، التشريع العقاري و الضمانات، الطبعة الأولى 2012، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء.

ـ مأمون الكزبري، التحفيظ العقاري و الحقوق العينية الأصلية و التبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الثاني، الطبعة الثانية 1987.

ـ محمد ابن معجوز، الحقوق العينية في الفقه الإسلامي و التقنين المغربي، الطبعة الثانية 1419ه ـ 1999م.

ـ محمد بفقير، قانون الإلتزامات و العقود و العمل القضائي المغربي، منشورات دراسات قضائية، سلسلة القانون و العمل القضائي المغربيين، الطبعة الثانية 1431ه ـ 2010م.

ـ محمد سلام، تحقيق الرهن الرسمي في القانون المغربي، دراسة علمية و عملية مطعمة بالاجتهادات القضائية و الآراء الفقهية، الطبعة الأولى 2002.

القوانين

ـ الظهير الشريف رقم1.11.178 الصادر في 25 من ذي الحجة 1432ه الموافق ل 22 نونبر 2011 المتعلق بتنفيذ القانون رقم 39.08.

---

ـ الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر في 25 من ذي الحجة 1432ه الموافق ل 22 نونبر 2011 المتعلق بتنفيذ القانون رقم 39.08.[1]

ـ عبد العزيز توفيق، التشريع العقاري و الضمانات، الطبعة الأولى 2012، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، ص 7.[2]

3ـ الحقوق العينية الأصلية تتجلى في: حق الملكية، حق الارتفاق والتحملات العقارية، حق الانتفاع، حق العمرى، حق الاستعمال، حق السطحية، حق الكراء الطويل الأمد، حق الحبس، حق الزينة و حق الهواء والتعلية.                                                                                  4ـ الحيمر الحسن، الملف، العدد الخامس، يناير 2005، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، ص 198.

5ـ محمد سلام، تحقيق الرهن الرسمي في القانون المغربي، دراسة علمية و عملية مطعمة بالاجتهادات القضائية و الآراء الفقهية، الطبعة الأولى 2002، ص 11.

[4]

6ـ إدريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08، سلسلة المعارف القانونية و القضائية، منشورات مجلة الحقوق، طبعة 2013، ص 190.

ـ نفس المرجع، ص 191.[7]

8ـ مأمون الكزبري، التحفيظ العقاري و الحقوق العينية الأصلية و التبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الثاني، الطبعة الثانية 1987، ص 324.

9ـ راجع المختار عطار، الأنظمة العقارية في المغرب، أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية و العقارية بكلية الحقوق، جامعة القاضي عياض بمراكش يومي 5 و 6 أبريل 2002، طبعة 2003.

ـ مأمون الكزبري، مرجع سابق، ص 326.[10]

ـ إدريس الفاخوري، مرجع سابق، ص 193.[11]

ـ مأمون الكزبري، مرجع سابق، ص 323.[12]

ـ محمد ابن معجوز، الحقوق العينية في الفقه الإسلامي و التقنين المغربي، الطبعة الثانية 1419ه ـ 1999م، ص 487. [13]

14ـ محمد بفقير، قانون الإلتزامات و العقود و العمل القضائي المغربي، منشورات دراسات قضائية، سلسلة القانون و العمل القضائي المغربيين، الطبعة الثانية 1431هـ2010م، ص 576.

ـ سفيان ادريوش، تسنيد الديون الرهنية، مقاربة قانونية و مالية، الطبعة الأولى، أكتوبر 2009، الجزء الأول، مطبعة الأمنية، الرباط، ص 36.[15]

ـ إدريس الفاخوري، مرجع سابق، ص 191.[16]

ـ محمد ابن معجوز، مرجع سابق، ص 487 و 488.[17]

18ـ سفيان ادريوش، تسنيد الديون الرهنية، مقاربة قانونية و مالية، الجزء الثاني، الطبعة الأولى، أكتوبر 2009، مطبعة الأمنية، الرباط، ص 179.

ـ نفس المرجع، ص 180.[19]

ـ نفس المرجع، ص 181.[20]

ـ عبد العزيز توفيق، مرجع سابق، ص 96.[21]

ـ مأمون الكزبري، مرجع سابق، ص 331.[22]

ـ نفس المرجع، ص 332.[23]

ـ سفيان ادريوش، تسنيد الديون الرهنية، مقاربة قانونية و مالية، الجزء الأول، مرجع سابق، ص 36.[24]

ـ نفس المرجع، ص 37.[25]

ـ نفس المرجع، ص 38.[26]

ـ نفس المرجع، ص 39.[27]

ـ نفس المرجع، ص 40.[28]

ـ نفس المرجع، ص 41.[29]

ـ نفس المرجع، ص 42.[30]

ـ محمد سلام، مرجع سابق، ص 20.[31]

ـ نفس المرجع، ص 50.[32]

ـ نفس المرجع، ص 76.[33]

ـ نقس المرجع، ص 94.[34]