وثائق التعمير كآلية من آليات التخطيط العمراني

المقدمة

المبحث الأول: آليات التخطيط العمراني

المطلب الأول: التعمير التوقعي

الفقرة الأولى: تعريف مخطط توجيه التهيئة ونطاق تطبيقه

اولا: تعريف مخطط توجيه التهيئة العمرانية

ثانيا: نطاق تطبيق مخطط توجيه التهيئة العمرانية

الفقرة الثانية: مشتملات مخطط توجيه التهيئة وأغراضه

أولا: محتوى مخطط توجيه التهيئة العمرانية.

ثانيا: أغراض مخطط توجيه التهيئة العمرانية

الفقرة الأولى: تصميم التنطيق وتصميم التنمية

أولا تصميم التنطيق

المطلب الثاني: التعمير التنظيمي

الفقرة الثانية: تصميم التهيئة وقرارات التصفيف

أولا: تصميم التهيئة

ثانيا: قرارات التصنيف

المبحث الثاني: منازعات وثائق التعمير

المطلب الأول: إشكالية القسمة أمام وثائق التعمير

الفقرة الأولى: تعارض بعض المقررات القضائية في مجال القسمة مع وثائق التعمير

الفقرة الثانية: العوامل المؤدية إلى صدور هذه الأحكام وبعض الاقتراحات الحيلولة دون صدورها.

أولا: العوامل المؤدية لصدور هذه الأحكام

ثانيا: بعض المقترحات للحيلولة دون صدور مثل هذه الأحكام

المطلب الثاني: تعارض تصميم التهيئة مع الملكية الخاصة (طنجة نموذجا)

الفقرة الأولى: تجليات الاعتداء المادي على عقارات الخواص (طنجة نموذجا)

الفقرة الثانية: مدى أحقية المتضرر في إقامة دعوى الاعتداء المادي

خاتمة

يعتبر تنظيم المجال الترابي بحكم عملية النمو الديموغرافي من بين الاكراهات التي فرضت نفسها على المجتمعات الحديثة لم تصدر من السمو الحضاري أو تعبيرا عن فعل جمالي بل أصبحت وسيلة استراتيجية لخلق فضاء جغرافي متجانس. يجمع بين هاجس الجمالية و العشوائية من جهة و تحقيق نمو ترابي ذي أبعاد اقتصادية اجتماعية وبيئية من جهة أخرى وبهذا المعنى فإن قانون التعمير يندرج ضمن الآليات الاستراتيجية لكل عملية تنموية سليمة في هذا السياق كان طبيعيا أن يهتم التشريع المغربي لتنظيم المجال الترابي وأن تصدر بهذا الخصوص جملة من النصوص القانونية لضبط الجوانب المختلفة المتعلقة بالظاهرة التعميرية[1] ويعتبر الظهير الشريف المؤرخ في 20 جمادى الأولى موافق ل 16 أبريل 1914 بشأن تصنيف الأبنية و الطرق والتصاميم لتهيئة المدن وتوسيع نطاقها، أول تشريع تم وضعه من طرف إدارة الحماية قصد إدخال قانون التعمير إلى بلادنا وبقيت الخطوط الاساسية لهذا التشريع رغم التعديلات التي وردت عليه سارية المفعول إلى بداية الخمسينات حيث صدر تشريع جديد في مجال التعمير بواسطة الظهير الشريف صادر في 1952 7/30 وبعد الاستقلال توالت التشريعات في مجال التعمير كان آخرها قانون رقم 21.90[2] المتعلق بالتعمير والقانون 25.90[3] المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية وتقسيم العقارات لسنة 1992.

وهذه التشريعات بمجموعها تستهدف ضبط الظاهرة العمرانية من خلال القواعد المرتبطة بتنظيم المجال الترابي كذلك فيما يتعلق بتحديد حقوق وواجبات الأغيار بخصوص التعويض عن أراضيهم اللازمة لإنجاز التجهيزات العامة الواردة في التصاميم التعميرية.

وبالمقابل  هناك مؤسسة أخرى لها أهداف أخرى التي يصطلح عليها القسمة (الخروج من الشياع)  والتي شرعت لدفع الأضرار الشياع. وبما أن أهداف وثائق التعمير تنظيم المجال العمراني. وهدف القسمة الخروج من الشياع فإنه  قد تتعارض وقانون التعمير. وبذلك يمكن طرح بعض التساؤلات من بينها:

ما المقصود بوثائق التعمير كآلية من آليات التخطيط العمراني؟ وما هي الاشكالية التي تطرحها القسمة القضائية في مجال التعمير. وما هي الصعوبات التي تعيق تنفيذ هذه الوثائق؟.

ولمناقشة هذه الإشكاليات في ضوء المعادلة المطروحة سأحاول في مبحث أول و الحديث عن آليات التخطيط العمراني أما المبحث الثاني نتحدث فيه عن المنازعات المتعلقة بوثائق التعمير.

المبحث الأول: آليات التخطيط العمراني

تعتبر وثائق التعمير الاطار القانوني للتخطيط العمراني و الاداة الاساسية للاستغلال الاراضي وضمان استعمالها على المدى القريب و البعيد حيث تهدف الادارة من ورائها ضبط مختلف الاستعمالات على المستويين المكاني والزماني[4].

فالتخطيط العمراني كما عرفه الاستاذ البكريوي بأنه تدخل الادارة بأدوات منهجية ووثائق مرجعية لتنظيم استعمال المجال وتقنين أو تحديد هذا الاستعمال لكل منطقة من مناطق المدينة وتخصيص وظيفة لكل منها قصد تحقيق تكامل أجزائها وانسجام أطرافها وبالتالي حسن تنظيمها وتعميرها[5].

وعليه سيتم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين وثائق التعمير التوقعي كمطلب أول في حين سنتطرق إلى وثائق التعمير التنظيمية كمطلب ثاني.

المطلب الأول: التعمير التوقعي

سنقوم بتقسيم هذا المطلب إلى فقرتين تعريف مخطط توجيه التهيئة ونطاق تطبيقه في (الفقرة الأولى) على أن نتناول مشتملات مخطط توجيه التهيئة وأغراضه (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: تعريف مخطط توجيه التهيئة ونطاق تطبيقه

اولا: تعريف مخطط توجيه التهيئة العمرانية

تعتبر مخطط توجيه التهيئة أداة تدبير حضاري تحدد بمقتضيات الخطوط العريضة للتنمية المندمجة للتجمعات الحضرية والمناطق المتواجدة تحت تأشيرها المباشر وذلك لمدة لا تتجاوز 25 سنة[6]، وعرفها الاستاذ أحمد المالكي بأنه آلية التخطيط الحضري التي تحدد في أفق 25 سنة، التوجهات الكبرى للتطور المندمج للتجمعات العمرانية الحضرية ومناطق تأثيرها المباشر.

كما تعرفه المادة 2 من قانون 12.90[7] بأنه وثيقة للتخطيط الحضري تطبق على رقعة أرضية تستوجب تنميتها أن تكون محل دراسة إجمالية بسبب الترابط القائم بين مكوناتها في المجالات الاقتصادية والاجتماعية.

ثانيا: نطاق تطبيق مخطط توجيه التهيئة العمرانية

حسب مقتضيات المادة 2 في فقرتها 2 من قانون 12.90 المتعلق بالتعمير فإنه يشتمل على الرقعة الأرضية المشار إليها في الفقرة الأولى من المادة الثانية على جماعة حضرية أو عدة جماعات حضرية ومراكز محددة أو عدة مراكز محددة وكذلك، إن اقتضى الحال على بعض أو جميع جماعة قروية أو جماعات قروية مجاورة.

الفقرة الثانية: مشتملات مخطط توجيه التهيئة وأغراضه

أولا: محتوى مخطط توجيه التهيئة العمرانية.

يشتمل مخطط توجيه التهيئة العمرانية على:

وثائق تتكون من رسوم بيانية وعلى تقرير كتابي.

فالوثائق البيانية تشتمل على خرائط تتضمن بيان استعمال الأراضي وتتحدد المناطق الزراعية والغابوية كما تتضمن إن اقتضى الحال تصميما لصيانة التراث التاريخي وإبراز قيمته، أما التقرير الكتابي وهو الذي يبرز ويشرح التدابير التي يجب القيام بها لبلوغ الأهداف المحددة فيه كما يشير إلى مراحل تنفيذ الاجراءات المقررة خصوصا المراحل التي يجب أن تزود خلالها المناطق المعنية بتصاميم التطبيق وتصاميم التهيئة[8].

إن وضع هذه التصاميم الأخيرة هو الذي يعطي في كيفية للمخطط إزاء اعلان العقار لأنها هي سوف توضح نافذة المعقول إزاءه كما يصبح المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية ساري المفعول إزاءهم بطريقة غير مباشرة[9].

ثانيا: أغراض مخطط توجيه التهيئة العمرانية

بالرجوع إلى المادة الرابعة من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير نجدها تنص على أهداف مخطط توجيه التهيئة العمرانية وهي كالتالي:

1/ تحديد إختيارات التهيئة التي يتطلبها تحقيق تنمية متناسقة على الصعيدين الاقتصادي و الاجتماعي للرقعة الأرضية المعنية.

2/ تحديد المناطق العمرانية الجديدة وتواريخ السماح بالقيام بعمليات عمرانية فيها مع الحفاظ بوجه خاص على الاراضي الزراعية و المناطق الغابوية التي تتولى السلطة التنظيمية تحديدها.

3/ تحديد الأغراض العامة المخصصة لها الأراضي وتعيين مواقع:

- المناطق الزراعية و الغابوية.

- المناطق السكنية وكتافتها.

- المناطق الصناعية.

- المناطق التجارية.

- المناطق السياحية.

- المناطق المثقلة بارتفاقات كارتفاقات عدم البناء وعدم التعلية ولارتفاقات الخاصة بحماية الموارد المائية.

- الأماكن الطبيعية و التاريخية و الأثرية التي يجب القيام بحمايتها أو إبراز قيمتها أو بهما معا.

- المساحات الخضراء الرئيسية التي يجب القيام بحمايتها بهما معا.

- التجهيزات الكبرى كشبكة الطرق الرئيسية ومنشآت الموانئ الجوية و الموانئ و السكك الحديدية و المؤسسات الرئيسية الصحية و الرياضية و التعليمية.

- المناطق التي تكون تهيئتها محل نظام قانون خاص.

4/ تحديد القطاعات التي يجب القيام بإعادة هيكلتها أو تجديدها أو بهما معا.

5/ تحديد مبادئ الصرف الصحي و الأماكن الرئيسية التي تصب فيها المياه المستعملة و الاماكن التي توضع فيها النفايات المنزلية.

6/ تحديد مبادئ تنظيم النقل

7/ حصر برمجة مختلف مراحل تطبيق المخطط وبيان الأعمال التي يجب أن يحضى إنجازها بالأولوية خصوصا تلك الأعمال التي يجب أن يحضى إنجازها بالأولية خصوصا تلك التي يكون طابعها فني أو قانوني أو تنظيمي[10].

المطلب الثاني: التعمير التنظيمي

يقصد بالتعمير التنظيمي الناقد تلك الآلية من آليات التخطيط العمراني  التي تسعى إلى إظهار الحقوق و الالتزامات المترتبة عن هذا التخطيط في راهنيته، فهو بذلك يتمم ويترجم التوجهات العامة و المستقبلية للتعمير التقديري ويتمثل في تصميم التهيئة وتصميم التطبيق وكذا قرار التصنيف.

بالإضافة إلى التصاميم الجديدة التي يقترحها مشروع القانون 04.04 المتعلق بالسكنى و التعمير و المتمثلة في مخطط التوجيه و التنمية وتوجيه التعمير.

وعليه فسيتم تقسيم هذا المطلب إلى فقرتين نتناول تصميم التطبيق و التنمية في (الفقرة الأولى) على أن نتناول تصميم التهيئة و قرارات تخطيط الطرق العامة في (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: تصميم التنطيق وتصميم التنمية

أولا تصميم التنطيق

عرفت المادة 13 من قانون رقم 12.90 تصميم التنطيق بأنه وثيقة تعمير تنظيمي تهدف إلى الحفاظ على توجهات مخطط توجيه التهيئة العمرانية واتخاذ التدابير التحفظية الضرورية لإعداد تصميم التهيئة.

وتصميم التنطيق لا يعدو أن يكون سوى مرحلة انتقالية وأداة وقائية في انتظار مجيء تصميم التهيئة لكن الملاحظ أن الادارة قد لا تلجأ إلى تصميم التنظيق إلا في مراحل استثنائية وفي حالات محدودة وهذا ما تبينه الممارسة حسب أنه على مستوى جهة طنجة الكبرى لم يسبق ان تم وضع تصميم التنطيق.

فهو لم يعد مرغوبا فيه من قبل الكثير نظرا لطابعه المؤقت من جهة وكما انه أصبحت مساطر المصادقة على تصاميم التهيئة من تسريع خاصة مع تعميم الوكالات الحضرية من جهة ثانية، ولذلك نادى البعض بحذف هذه التصاميم طالما أن التجزئة أبانت عن عدم الجدوى من إعدادها. وهذا هو الاتجاه الذي صار عليه واقعوا مشروع القانون رقم 00.42 المتعلق بتأهيل العمران[11].

ثانيا: تصميم التنمية

تصميم تنمية التكتلات القروية هو وثيقة تنظيمية تحدد حقوق استعمال الأراضي و المقتضيات التي يطبق عليها ويهدف إلى إحداث نواة قروية مع توجيه نموها.

مراقبة تعميير التكتلات القروية بغرض إلزامية رخصة البناء و التجزيء[12].

اما بالنسبة بالقانون المطبق عليه فإنه يخضع لظهير رقم 1.60.063 الصادر بتاريخ 30 مارس من ذي الحجة 1379 ل 25 يونيو 1960 بشأن توسيع نطاق العمارات القروية. ومجموعة من الدوريات.

أما بالنسبة لنطاق تطبيقه فإنه يطبق على جميع العمارات القروية الواقعة خارج الطائرات المعينة في الفصل الأول  من الظهير الشريف المؤرخ في 7 ذي القعدة 1371 الموافق ل 30 يوليوز 1952 المتعلق بالتعمير (ألغيت أحكام هذا القانون).

ويهدف هذا التصميم إلى تحديد بوجه خاص ما يأتي بيانه:

* المدن التي تمت ترقيتتها إلى بلديات (الجماعات الحضرية).

* المراكز القائمة أو في طور النشأة ويقصد بها المراكز المحددة.

* المناطق الضاحية أو مناطق الاحواز.

* المناطق التي يمنع فيها كل بناء

* تخطيط طرق السير الرئيسية[13].

الفقرة الثانية: تصميم التهيئة وقرارات التصفيف

أولا: تصميم التهيئة

إنه الأداة التي تحول مقتضيات مخطط توجيه التهيئة العمرانية إلى أحكام قانونية ملزمة للإدارة وللخواص.

وبعبارة أوضح تعتبر وثيقة التعمير القانونية التي تحدد حق استعمال الأراضي داخل التراب الذي تنتمي إليه.

ويشتمل على وثائق متكونة من رسوم بيانية في أغلب الأحيان بمقياس 2000/1 وكذا على نظام للتهيئة.

ويحدد بالخصوص:

التنطيق الخاص بمختلف المناطق بحسب الغرض الاساسي الذي يحبب ان تستعمل لهك

* منطقة سكنية

* منطقة سياحية

* منطقة صناعية

* منطقة تجارية

- المناطق التي يمنع فيها البناء بجميع أنواعه.

- التجهيزات العامة (المد ارس المراكز الصحية التجهيزات الرياضية)

- حدود الطرقات والمسالك وكذا المساحات ومواقف السيارات

- حدود المساحات الخضراء العامة...[14]

ويعتبر القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعلان بأن المنفعة العامة تستوجب بالقيام بالعمليات اللازمة لإنجاز التجهيزات المنصوص عليها.

تنتهي الآثار المترتبة على إعلان المنفعة العامة عن انقضاء 10 سنوات يبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية.

عندما يستعيد ملاك الأراضي التصرف في أراضيهم فور انتهاء الآثار المترتبة على اعلان المنفعة العامة يجب أن يكون استعمال تلك الأراضي مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها.

ثانيا: قرارات التصنيف

إن قرار التصنيف ما هو إلا تصميم خاص بتهيئة الطرقات و المساحات بالنسبة للأماكن التي لا توجد بها لا تصميم تهيئة و لا تصميم تنمية فهو يعتبر أداة من أدوات التعمير و تخطيط المدن لأنه يسمح للسلطة التي تضعه فتح طرقات جديدة أو ساحات عمومية لم تكن موجودة من قبل كما أنه يسمح لها بإلغاء الطرق التي لم تعد صالحة لسبب أو لآخر بالإضافة إلى تطبيق أو توسيع الساحات و الطرق الموجودة ويتم اصدارها من طرف رئيس المجلس الجماعي حسب مقتضيات الفصل 32 من القانون 12.90[15].

إلى أن ما يلاحظ على مستوى الواقع أنه لا يتم اللجوء إليها إلا قليلا رغم الحاجة إليها في كثير من الأحيان الأمر الذي يطرح أكثر من سؤال فهل هذا يعني عدم أهمية الوثيقة؟ أم تهرب الجماعات من تحمل مسؤولية إصدارها وما قد يترتب عليها من آثار؟

المبحث الثاني: منازعات وثائق التعمير

تسهر على تطبيق المقتضيات القانونية المتعلقة بوثائق التعمير مجموعة من المؤسسات و المرافق العمومية من بينها الوكالة الحضرية و المجالس الجماعية الحضرية و القروية. ولكن قد يتم إغفال بعض المقتضيات القانونية خصوصا عندما يتعلق الامر بتقسيم العقارات التي توجد داخل المناطق التي شملتها وثائق التعمير. وذلك في حالة صدور أحكام قضائية مخالفة لقوانين التعمير. كما قد يتعارض تصميم التهيئة مع ملكية الخواص مما ينتج عن ذلك وجود صعوبة في تنزيل مقتضيات مخطط التهيئة على أرض الواقع وعليه سيتم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين إشكالية القسمة أمام وثائق التعمير كمطلب أول على أن تدرج تعارض تصميم التهيئة مع الملكية الخاصة كمطلب ثاني.

المطلب الأول: إشكالية القسمة أمام وثائق التعمير

سنتطرق إلى تعارض بعض المقررات القضائية في مجال القسمة مع وثائق التعمير (الفقرة الأولى) وإلى العوامل المؤدية إلى صدور هذه الاحكام وبعض الاختراعات للحيلولة دون صدورها (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: تعارض بعض المقررات القضائية في مجال القسمة مع وثائق التعمير

غذا كانت جل المنازعات التي تثار في هذا الصدد تعود إلى عدم[16] التقيد بالمقتضيات القانونية وعدم ضبط المساطر فإن ثمة منازعات تخلف آثار سلبية على التدبير العمراني تتمثل في بعض الأحكام التي تصدر مخالفة للقوانين المعمول بها في ميدان التعمير والبناء ونستدل على ذلك ببعض التقسيمات التي يحكم بها القضاء عوض التجزئة العقارية خلافا للمقتضيات القانونية الواردة في قانون 25.90 حيث يتم الاعتماد على قانون الالتزامات و العقود في فصله 978[17].

 وكذا مقتضيات مدونة الحقوق العينية في فصلها 27 اللذان ينصان في مضمونهما على أنه لا يجبر على البقاء على الشياع دون الأخذ بعين الاعتبار مقتضيات القانون 25.90 الذي يعتبر نصا خاصا يقيد قانون الالتزامات و العقود باعتباره نصا عاما بالإضافة إلى صدور بعض الأحكام خلافا لمقتضيات وثائق التعمير خاصة على مستوى الحد الأدنى للمساحة المبنية لضوابط التهيئة الشيء الذي يجعل اللجان المختصة لدراسة ملفات التدبير الحضري تجد نفسها بين مطرقة قانون التعمير وسندان الأحكام التي تحكم بالقسمة في مناطق يباح البناء بها بمقتضى وثائق التعمير خلافا لمقتضيات الفصل 60 من قانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الذي يقضي بأنه لا يقبل الحصول على الاذن بالتقسيم المنصوص عليه في المادة 58 إذا كانت الأرض المعنية.

تقع في منطقة يباح البناء فيها بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير وفي هذه الحالة لا يجوز الإذن بإجراء العملية إلا وفق الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من القانون المتعلق بالتجزئات العقارية وهنا يمكن أن نستدل ببعض الأحكام ومظاهر التعارض فيها. وذلك كما جاء في مجموعة من الأحكام القضائية الصادرة عن المحاكم المغربية. ومن بينها حكم صادر عن ابتدائية آسفي يقضي بقسمة عقار خاضع لوثائق التعمير[18] ومجموعة من الأحكام الأخرى الصادرة عن المحاكم[19].

وبناء على ما سبق يتضح أن صدور أحكام وإبرام عقود مخالفة لهذه القوانين قد عمل المشرع على الحد من من ذلك في مجموعة من المواد في قانون 25.90 من بين هذه المواد المادة 367 و المادة 35 و المادة 58 و المادة 61. التي تلزم التي تلزم كل من أراد قسمة عقار خاضع لوثائق التعمير الحصول على إذن سابق يخول قسمة ذلك العقار. أو الحصول على شهادة تثبت أن العقار لا يوجد داخل هذه الوثائق إلا أن عوامل أخرى ساهمت في ذلك سيتم الاشارة إلى ذلك في (المطلب الثاني) بحيث تعتبر  ثغرة تحول دون تحقيق غاية قانون التعمير. إلا أن ذلك يجب التدخل لأجله بمجموعة من الحلول كما سيتم الاشارة إليها في نفس المطلب.

الفقرة الثانية: العوامل المؤدية إلى صدور هذه الأحكام وبعض الاقتراحات الحيلولة دون صدورها.

أولا: العوامل المؤدية لصدور هذه الأحكام

إذا كان الفصل 59 من قانون المسطرة المدنية في فقرته الأخيرة ينص على أنه يمنع على الخبير الجواب على اي سؤال يخرج عن اختصاصه الفني وله علاقة بالقانون. فإنه ليس هناك ما يمنعه من إجراء القسمة في ظل القواعد العامة ما دامت ممكنة من الناحية التقنية.

وما دام أن المادة [20]27 من مدونة الحقوق العينية تضمن مبدأ لا يجبر أحد على البقاء في الشياع. دون إدراج قانون التجزئات العقارية وقانون التعمير. كما فعلت في مجموعة من المواد. فإنه ليس من المستبعد صدور مثل هذه اللأحكام.

وبين الأسباب التي تؤدي إلى صدور متناقضة ومعارضة للقانون وجود قوانين عقارية متشتتة ووجود أنظمة عقارية متعددة فهذا من شأنه أن يثقل كاهل القاضي.

كما يعزى كذلك إلى عدم وضوح القانون 12.90 بشأن مدى اشتراط الملكية.

اللبس الذي يشوب القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية وتقسيم العقارات بخصوص الملكية.

غياب خيط ناظم بشأن الدوريات التي حاولت تفسير القانون في موضوع الملكية.

ثانيا: بعض المقترحات للحيلولة دون صدور مثل هذه الأحكام

بناء على ما سبق يتضح أن الأمر يستدعي تدخل المشرع بمجموعة من الحلول للد من صدور مثل هذه الأحكام. مما لا شك فيه أن الخبرة القضائية هي إجراء من إجراءات التحقيق بل تعتبر من أهم إجراءاته[21] وأكثرها تطبيقا في العمل القضائي حيث ترمي إلى استخدام ذوي الاختصاص في مسألة فنية لتكوين قناعته والتقرير بشأنها. بحيث أنه لا يخلو نص تشير أو ملف قضية من إمكانية اللجوء والاستعانة بالخبرة سواء في القضايا المحينة، العقارية التجارية الجنائية.

العقار نظرا لصعوبة هذا الميدان. توحيد قوانين التعمير في مدونة واحدة.

كما دعا أحد المشاركين إلى جعل مخطط التهيئة و التعمير أكثر مرونة من أجل تعزيز العرض العقاري داخل المدن.

كما أبرزت الرسالة الملكية أن وثائق التعمير وآليات التخطيط العمراني ينبغي ان تستهدف المواطنين وهو ما يتطلب بقول جلالة الملك العمل على التهيئة الجديدة للفضاء العمراني و الحد من الثلوثاث المجالية وتكريس العدالة الاجتماعية بدل أن تكون هذه الوثائق وسيلة للمضاربة التي تتنافى مع مصالح المواطنين.

المطلب الثاني: تعارض تصميم التهيئة مع الملكية الخاصة (طنجة نموذجا)

قد يحدث أن يصدر تصميم التهيئة العمرانية متعارضا مع الملكية الخاصة ويكون محل تعرض من المواطنين بدعوى انه بعض تطبيقه سيكون سببا في ضياع ملكتيهم. وهذا ما تشهده طنجة بعد صدور تصميم التهيئة. ويبقى التساؤل المطروح ما مدى إمكانية المطالبة بالتعويض في أذن أملاكهم للمنفعة العامة.

وهذا ما سنعالجه في الفقرة الأولى المتعلقة بتجليات الاعتداء المادي على عقارات الخواص في الفقرة الثانية سنتناول المطالبة بالتعويض من طرف المواطنين.

وتجدر الاشارة أن الجماعة الحضرية كانت قد فتحت بابها من أجل إطلاع المواطنين على تصميم التهيئة الجديد.

ويصرح مجموعة من السكان أنهم سيتضررون كثيرا من هذا التصميم لتعارضه مع ملكياتهم.

وفي المقابل علق نائب عمدة طنجة في أحد تصريحاته أن إرضاء الجميع مستحيل وغير منطقي في عملية إعداد تصميم التهيئة والمهم هو أن يكون الضرر بالتناسب وأضاف أنه لو كان من المقرر أن تمر طريق من أرض شخص ما فهل تغير مسارها مثلا لإرضاء شخص واحد؟ هذا ليس معقولا أبدا لكنه لن يمنع من أخذ التعرضات الجماعية المنطقية بعين الاعتبار وتجب الاشارة أن التعرضات فاقت 3000 تعرض وتحال هذه التعرضات على الوكالة الحضرية للتداول مع حفظ حق إبداء الرأي للمجلس الجماعي. قبل أن تعرض على لجنة تقنية محلية لتبث في الصيغة النهائية وبناء عليه يتم عرض هذه الصيغة النهائية على الأمانة العامة للحكومة لتوقيعها، والتي تصبح نافذة ولا يمكن الاعتراض عليها[22].

وفي نفس السياق صرح مدير الوكالة الحضرية لطنجة بأنه لا يمكن تحقيق أهداف قانون التعمير إذا تمسك كل شخص بملكيته وادعى الاعتداء عليه.

وهذا ما أكده أحد الساهرين على تطبيق قانون التعمير في نفس الوكالة[23].

ونظرا لأهمية الخبرة ومساهمتها في تغيير مجرى الأحكام القضائية فإنه يجب اختيار الخبير في اتجاه التنسيق بين القوانين العامة والخاصة ولما لا تكوين خبراء متخصصين كل في مجال معين. وكذلك إقران الخبرة بورقة المعلوميات العمرانية التي تستعملها الوكالة الحضرية والتي تهدف إخبار صاحب الشأن بالاستعمال الذي تخصصه وثائق التعمير الجاري بها العمل للعقار المعني[24]. وكذلك استحسان غقامة الدعوى بحضور الوكالة الحضرية والتي تهدف إلى إخبار صاحب الشأن بالاستعمال الذي تخصصه وثائق التعمير الجاري بها العمل للعقار المعني. وكذلك استحسان إقامة الدعوى بحضور الوكالة الحضرية حتى تكون مؤهلة قانونا للطعن في الأحكام المخالفة للقانون هذه المقترحات خاصة في موضوع القسمة القضائية و التجزئات العقارية.

فإمكان هذه الحلول أن تحد من هذه الاشكالية أما بالنسبة للقانون العقاري عامة فكما تمت الاشارة إلى ذلك أعلاه. يعاني من مجموعة من الاشكالات.

واقتراح بعض الحلول في هذا الموضوع يمكن أن يحد ايضا من المشاكل التي يطرحها القانون العقاري عامة. ومن هنا يمكن الاشارة إلى التوصيات التي تم الخروج بها في المناظرة الوطنية المتعلقة بالسياسة العقارية المنعقدة بالصخيرات بتاريخ 8 و 9 من شهر دجنبر 2015 وهي كالتالي:

* جمع شتات القوانين العقارية في مدونة واحدة.

* إحداث محاكم عقارية متخصصة وقضاة متخصصون في المادة العقارية.

الفقرة الأولى: تجليات الاعتداء المادي على عقارات الخواص (طنجة نموذجا)

ينتج تصميم التهيئة آثار إزاء الأفراد بمجرد نشر نص المصادقة عليه وتتمثل هذه الآثار في موافقة كل العمليات المزمع القيام بها من طرف الخواص مع إجبارهم باحترام أحكام التصميم أثناء مطالبتهم رخصة التجزيء أو رخصة البناء وكل إجراء خارج عن مقتضيات التصميم يكون مصيره الرفض.

وتجدر الإشارة أن تصميم التهيئة ككل المنظمة يمكن تغييره حسب حاجيات  الجماعة ولكي يصبح أكثر ملائمة للحاضر لذلك فهو لا يمنح أي حق مكتسب فالإدارة يجوز لها مراجعة بعض المقتضيات المتعلقة بالتجزئات رغم حصول أصحابها على الترخيص قبل الموافقة على التصميم الجديد حيث تعمل على تحيين الالتزامات التي يتحملها دفتر التحملات الشروط ويحق لها أن تضيف إليه كل أو بعض المقتضيات التي ينص عليها التصميم.

ونضرب مثالا عن تصميم تهيئة طنجة بحيث يتمدد مبنى الجماعة الحضرية لمدينة طنجة منذ ما يفوق شهر تجمع المواطنين لإبداء ملاحظتهم حول تصميم التهيئة.

الفقرة الثانية: مدى أحقية المتضرر في إقامة دعوى الاعتداء المادي

خول المشرع المغربي للمتضرر من آثار تصميم التهيئة إقامة دعوى الاعتداء المادي وبالتالي فما دام الأمر يتعلق بمرسوم فإن الجهة المختصة بالبت في هذا النوع من الطعون هي محكمة النقض الغرفة الادارية وبالتالي فإن كل طعن قدم أمام المحاكم الادارية يكون مآله التصريح بعدم اختصاصها للبت فيه طبقا لمقتضيات المادة 9 من القانون رقم 41.90 المحدث للمحاكم الادارية لكن الملاحظ هو قلة الطعون في المراسيم المتعلقة بتصميم التهيئة بالنظر إلى أن الأفراد لا يكونون على علم بها بما أن نشرها يتم بالجريدة الرسمية، وبالتالي فإن إمكانية الاطلاع عليها ومعرفة مضمونها ومحتواها لا يتأتى للجميع هذا فضلا عن أنه حتى في حالة تقديم طعن بشأنها فإنه غالبا ما ينتهي بعدم قبوله لتقديمه خارج الأجل القانوني لأن احتساب أجل الطعن يكون من تاريخ النشر بالجريدة الرسمية فللمتضرر إقامة دعوى رفع الاعتداء المادي ودعوى ايقاف الاشغال.

فعدم سلوك الإدارة لمسطرة نوع الملكية قبل وضع يدها على عقارات الخواص يجعلها في حالة اعتداء مادي وبالتالي يكون بمقدور الطرف المتضرر المطالبة بإيقاف  الأشغال الجارية فوق عقاره أو المطالبة برفع حالة الاعتداء المادي ويتم رفع هذه الدعوى إما أمام رئيس المحكمة الادارية بصفته قاضيا للمستعجلات.

والظاهر أن تدخل القضاء ألاستعجالي في مثل هذه الحالات يبقى مشروطا كما أن حق الملكية هو حق مصون بمقتضى الدستور، ولا يمكن النيل منه إلا بمقتضى القانونن بمعنى أن اي خرق للقانون يشكل اعتداء على هذا الحق يخول للمعتدي عليه اللجوء إلى القضاء المستعجل لوضع حد له وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بالمطالبة برفع الاعتداء المادي أو على الأقل المطالبة بإيقاف الاشغال.

كما يحق للمتضرر المطالبة بالتعويض عن حرمان الاستغلال.

يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعلان عن المنفعة العامة تنتهي آثاره بانقضاء أجل 10 سنوات من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.

يتضح بأن النشر بالجريدة الرسمية يغني الجماعة عن سلوك مسطرة نزع الملكية في شقها الاداري باعتباره بمثابة إعلان عن المنفعة العامة إلا أن تفعيله يقتضي سلوك مسطرة نزع الملكية أمام القضاء.

باستقراء الاجتهاد القضائي مؤخرا على أحقية المتضرر المطالبة بالتعويض عن الحرمان من الاستغلال خاصة إذا لم يتم إنجاز المشروع المنصوص عليه في تصميم التهيئة خلال مدة 10 سنوات  أو تم التراجع عنه إلا أن ذلك يظل مشروط بضرورة تحديد نوعية الاستغلال الذي حرم منه المعني بالأمر.

كما أنه أعطى للمالك حرية التصرف في ملكه بعد انصرام أجل عشرة سنوات يتم بصورة تلقائية وبقوة القانون وأن أي تعطيل لهذا الحق يشكل خطأ مرفقيا من جانب الادارة.

إن سكوت المشرع المغربي عن النص على الحق في التعويض في حالة عدم تفعيل تصميم التهيئة واقتصاره على تقرير أحقية الملاك في استعادة الحق في التصرف بعد انصرام المدة المحددة فإن سكوته في هذه الحالة لا يمكن أن يفسر على أنه منع التعويض بل إن اللأمر يقتضي تعويض الملاك عن الأضرار غير العادية اللاحقة بهم من جراء ذلك فإذا كانت الحياة داخل المنظومة المجتمعية تفرض على كل فرد خضوعا مغنيا و التزاما يتحمل بعض المتاعب إذا كانت على غاية الأهمية وترتبت عنها أضرارا خاصة فغن ذلك يلزم الشخص العام بالتعويض.

ومعنى ذلك أن مجرد عدم تفعيل تصميم التهيئة لا يعطي الحق في التعويض بل لا بد ان يترتب عن ذلك ضرر وأن يكون هذا الضرر من قبيل الاضرار الغير العادية و القول بعدم تعويض الملاك الذين يلحقهم هذا النوع من الأضرار، والتي يتسبب فيها التشريع فيه مخالفة لمبدأ المساواة بين المواطنين أمام التكاليف العامة.

كما أن عدم تقرير مبدأ المسؤولية في إطار الحدود المذكورة، يؤدي إلى عدم انضباط العمل الاداري ويخلق نوعا من الاستخفاف بهذه الوثائق مما يؤثر سلبا  على حقوق الافراد ويزيد من حدة هذا التأثير تنامي الاحساس لدى الادارة بعدم وجود جزاء يوجب مساءلتها بالتعويض في حالة عدم تفعيل هذه التصاميم[25].

الخاتمة

بناء على ما سبق يتضح أن المشرع المغربي يعمل على تنظيم المجال العمراني بقوانين التعمير، كما تمت الاشارة إلى ذلك وهذه القوانين هي قانون التعمير وقانون التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات كما توجد مجموعة من الدوريات الصادرة عن الجهات المختصة لتنظيم هذا الميدان.

لكن ذلك ليس كافيا لتحقيق الغاية المنشودة ألا وهي التنظيم العمراني. إذ أن ذلك يصطدم بمجموعة من المعيقات التي يمكن أن تعود إلى القانون نفسه كقانون له غاية معينة. كما قد ترجع إلى الأطراف المعنيين بقانون التعمير وضعف وعيهم بدفع المصلحة الخاصة عند تعارضها مع المصلحة العامة لكن هذا ليس معناه أن المغرب يبقى مكتوف الايدي أمام هذه المشاكل بل هناك تدخلات ودراسات تقام في هذا الميدان وأبرزها مشروع قانون التعمير رقم 04.04 الذي يعتبر قانون  يعلق عليه الأمل للحيلولة دون مشاكل التعمير.

ولكن يعلق على ذلك أحد الباحثين أن مشروع قانون التعمير لن يكون عصا سحرية تحل المشاكل التعميرية دون تدخل المتدخلين في تطبيق قانون التعمير من إدارات ومجالس والقضاء في  الأحكام التي يصدرها في هذا الميدان.

*مداخلة فيصل بنحيون عن الوكالة الحضرية بمراكش حول التجزئات العقارية و المجموعات السكنية في ندوة العقار و التعمير بتاريخ مارس 2001.

* يعقوبي عبد الرحيم قانون التعمير ومسألة التعويض قراءة في بعض الاشكالات.

* الحاج شكرة: الوجيز في قانون التعمير المغربي الطبعة 2013.

* عبد الرحمان البكوري: التعمير بين المركزية و اللامركزية، طبعة أولى 1993.

* الشريف البقالي: رقابة القاضي الاداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمي 2003/2002.

* محاضرات الاستاذ المالكي سنة 2015

* محاضرات في المسطرة المدنية للأستاذ عبد العزيز الحضري 2001/2002.

* مصطفى مازي الاشكالات العملية للقسمة القضائية العقارية.

www.hespress.com

---

[1] - عبد العزيز يعكوبي: مقال منشور في مجلة القضاء و القانون، قانون التعمير و مسألة التعويض قراءة في بعض الاشكالات ص 226.

[2] - هذا القانون صدر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 31/92/1 الصادر في ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يونيو 1992.

[3] - هذا القانون صدر تنفيده الظهير الشريف رقم 07/92/1 الصادر في 15 ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يونيو 1992.

[4] - أحمد المالكي، التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب، أطروحة لنيل دبلوم الدكتوراه 2007 - 2008 ص 23.

[5] - عبد الرحمان البكريوي، التعمير بين المركزية و اللامركزية الشركة المغربية للطباعة والنشر الرباط 1993 ص 33.

[6] - فيصل بنحيون، التجزئات العقارية والمجموعات السكنية، مداخلى في ندوة العقار والتعمير بتاريخ مارس 2001 ص 28.

[7] - 12.90 المتعلق بالتعمير، الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم عام 1913 موافق 15 يوليوز 1992.

[8] - المادة 5 من قانون 12.90 المتعلق بالتعمير.

[9] -  الحاج شكرة الوجيز في قانون التعمير المغربي، الطبعة السادسة 2013 ص 17.

[10] - المادة 5 من قانون 12.90

[11] - أحمد المالكي، م س ص 72.

[12] - محاضرات الاستاذ أحمد الماركي لطلبة ماستر العقار و التعمير بسطات 2013 2014 ص 32.

[13] - الدليل العملي لقانون التعمير للجماعات القروية و الحضرية  موقع وزارة الداخلية.

[14] - مداخلة لفيصل بنحيون في ندوة العقار و التعمير بتاريخ مارس 2001 ص 28.29.

[15] - الحاج شكرة م س ص 120

[16] - الاستاذ أحمد المالكي م س ص 140 وما بعدها.

[17] - ظهير الالتزامات والعقود لسنة 12/8/1913.

[18] - حكم رقم 231/06 بتاريخ 05 يوليوز 2003/2006 ملف عدد 5/7/1256.

[19] - حكم رقم 56 بتاريخ 6 أبريل 1999 ملف رقم 10/93.

[20] - المادة 27 من مدونة الحقوق العينية "لا يجبر أحد على البقاء على الشياع...".

[21] - عبد العزيز الحضري، محاضرات في المسطرة المدنية 2001/2002.

[22] - مقال منشور بالجريدة الالكترونية تاريخ الولوج 10/5/2016 www.hespress.vom

[23] - هذا ما أفادني به الاستاذ بلبشير مدير الوكالة الحضرية لطنجة والاستاذ عبد اللطيف البريني العامل بنفس الوكالة بتنسيق مع الاستاذ عبد الله الفرح.

[24]

[25] - الاستاذ عبد العزيز بعكمو، مقال بشأن قانون التعمير ومسألة التعويض قراءة في بعض الاشكالات ص 248.